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[harry]

明年春来早　行情先预报

--- 07-08大多伦多地区房地产市场行情分析与预测年终报告

天合地产公司 地产投资与买卖谈判专家
　
北美在线(NAOL.CA)专栏作家

徐华飞博士（经济学）

(416) 886 - 6608
harry_huafei_xu@yahoo.com　


　　“明年春来早 行情先预报”，为回报广大用户的信赖与支持，一年一度的大多地区房地产市场行情分析与预测年终报告，由天合地产公司地产投资与买卖谈判专家徐华飞博士(经济学)于２００７年１２月１６日隆重推出。圣诞节前夕，在天合地产公司会议报告厅为广大客户倾情奉献大多地区房地产市场波澜壮阔的新年盛宴。以满足广大客户的渴望与诉求！


报告内容：
　
１，历史回顾与分析；

２，现状描述与判断；

３，未来趋势与预测；

４，客户对策与建议。

　
大多伦多地区市场边界图


资料来源：多伦多地产局（ＴＯＲＯＮＴＯ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＴＥ　ＢＯＡＲＤ）



一、历史回顾与分析

从历史上看，１９７３－２００７近３５年来，大多伦多地区的房地产市场发展大致可分为以下三个阶段：

第一阶段：快速成长期（１９７３－１９８９）

平均售价由１９７３年的$４０，６０５一路攀升到１９８１的$９０，２０３，８年间翻了一番；１９８３年突破１０万大关，至１９８８年突破第二个１０万大关，仅用了５年，达到$２２９，６３５，１９８９当年平均售价飞涨了$４４，０００多，达到了历史上的第一个顶峰$２７３，６９８；

第二阶段：市场调整期（１９８９－２００２）

平均售价由升转降，由热转冷，由１９８９年的顶峰（$２７３，６９８）一路跌至１９９６年的低谷（$１９８，１５０）；平均售价由１９９６年的低谷逐渐恢复增长至２００２年的$２７５，２３１，相当于１９８９年的水平；

第三阶段：稳定增长期（２００２—２０１０预测）

房地产市场稳定增长，日趋成熟，平均每年以６％的速度递增，是大多伦多地区近３５年来的最好时期。

　
多伦多地产局３５年来单一家庭住宅平均房价一览表


资料来源：多伦多地产局（ＴＯＲＯＮＴＯ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＴＥ　ＢＯＡＲＤ）


近十年来的平均房价的增长趋势
　

资料来源：多伦多地产局（ＴＯＲＯＮＴＯ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＴＥ　ＢＯＡＲＤ）


二、现状描述与判断


０７年大多伦多地区房地产市场出现的几个特点

１、连续11年的价格上涨；单一家庭住宅平均房价从1996年的198,150加元，连年不断地攀升到2007年前11月平均房价为375,445加元；增长了89.34%。

２、０７历史上最火爆的一年；尽管各种不利因素的干扰和影响，大多伦多地区的房地产市场依然强劲增长，势头不减，预示着将有一个最好的１２月值得期待。根据多伦多地产局跟踪市场统计结果表明：２００７年将成为大多伦多房地产重售市场有史以来最好的年份，提前６周以８４，９９４宗交易量超过历史上最好记录２００５年的８４，１４５宗。今年前１１个月中有８个单月刷新历史最好纪录。１１月上半月交易量达到７，３１３宗，１１月平均房价达到３９３，７４加元，比去年同期上涨１１％；今年来的平均房价达到３７５，４４５加元，比去年平均房价上涨了６.６８％，交易量年底可望达到９，００００宗的一个新的历史水平。

３、经受了近年来年美国房市下降的负面影响；2006-2007 房价下跌，跌幅比1992年的历史最大值还高24%；超过百万次级按贷用户的被提前取消赎回权（ＦＯＲＥＣＬＯＳＵＲＥ），是美国历史上最严重的一次房地产市场危机。为此，近来（２００７年１２月６日美国总统宣布次贷冻息５年救房市，将使自住房贷１２０万业主受惠）。

４、经历近来美国次按房贷风波的冲击；８月１６日多伦多股市在资源股的带动下股指大跌近６００点，后市因大型银行股支撑走强大幅反弹，全日以下跌２００点报收，创２００１年科技股泡沫崩溃以来的最大跌幅。导致这一股灾的罪魁祸首是美国第二大次级抵押贷款公司新世纪申请破产保护，美国次级抵押贷款市场爆出空前危机，最终蔓延全球金融市场，使多伦多、纽约及世界各地的股指纷纷下跌。在此之后，大多（地区）不少买家开始犹豫观望，持币待购，裹足不前，许多人担心加拿大购房按揭贷款受到影响。

为何美国次级抵押贷款市场出现如此空前危机？大家知道，美国按揭贷款市场分为优质按揭贷款市场（ＰＲＩＭＥ　ＭＡＲＫＥＴ）和次级按揭贷款市场　（ＳＵＢＰＲＩＭＥ　ＭＡＲＫＥＴ）。优质按揭贷款市场存在的风险不大，而次级按揭贷款市场却存在极大的风险。因为很多购房者获得的超过其房地产价值的大量贷款，是基于未经审查的收入和资产就可以申请到的。即所谓的“无信用或低信用贷款”，亦称为“撒谎者贷款”（ＬＩＡＲ　ＬＯＡＮＳ）。金融贷款机构和贷款人都认为房市火爆，房价上涨，房地产投资套现可获利。然而，一旦房市降温，房价下滑，取消抵押品赎回率（ＦＯＲＥＣＬＯＳＵＲＥ　ＲＡＴＥ）则大幅度上升，金融市场资金链条中的连环套开始发挥多米诺骨牌效应，金融危机在劫难逃。

然而，此次金融危机对大多伦多地区的房市影响不大。一是加拿大目前的经济基础依然稳固。失业率低，家庭收入稳定且净资产额高，需求依然旺盛，购买力强；二是加拿大金融体系和金融政策相对保守稳健。房地产贷款市场金融创新能力弱，远远落后美国，不存在次级按揭贷款市场金融风险危机。加拿大人不像美国人那样依靠高风险融资方式买房，大量的来加移民更加稳健，首付款比例高，偿还能力强，取消抵押品赎回率很低；三是加拿大，特别是大多伦多地区房市依然火爆，供需相对平衡，购销两旺。尤其是今年的春季房市，４－７月份，单月交易量和成交平均房价均连创历史记录。据多伦多地产局跟踪市场统计，８月份上半月，交易量达３，８３８宗，比去年同期上升了１７％，平均售价达到了３５５，８２９加元。预示着今年秋季旺市即将来临。四是加拿大大型金融机构债务状况良好。就在８月１６日多伦多股指大跌当日，加拿大的蒙特利尔银行、商业银行和道明银行股价逆市上扬，分别上涨了４.５２％、３.２１％和３.０３％，占据了当日涨幅前一、二、四位。因此，购房者不必担心是否申请到按揭贷款，短期内亦不必过多担心贷款利率上涨，合格的贷款人且能够负担较多的首付款（如超过２０％），银行还将可能以优惠的利率批准按揭贷款。

５、经过了多市政当局征税动议并最终获得通过的打压；２００７年１０月２２日市议会表决通过市政当局提交的征收土地转让税。新税征收计算方法，以9月份多伦多单一家庭房屋均价38万为例计算，购买房产者需缴纳多伦多土地转让税 $3525（计算方式为：房屋总价5.5万以下部分按税率为0.5%征收，为$275；房屋总价5.5-38万部分，按税率为1%征收，为$3250；加在一起，合计为$3525）。也就是说，从2008年起，多伦多置业者如果购买一幢价格为38万的普通房屋，就要多缴$3525的土地转让税。如果购买房屋总价超过40万，超出部分市政府将按税率为2%征收土地转让税。从明年起，多伦多市民购房，要缴纳省、市双重土地转让税。这不仅是对房地产经纪业的严重打击，而且直接影响房地产整个产业链如建筑业、建材业、装修业、家电业、家具业等相关产业的发展，进而间接影响多市经济发展。这无异于杀鸡取卵、竭泽而渔，将导致税基不稳，税源丧失，最终殃及池鱼，是乃当政者缺乏远见的短视之举；

６、顶住了美国经济回升乏力、加元兌美元升值（９月２０日与美元持平）等因素的干扰和影响。近年来美国经济走软，回升乏力，加之加元兌美元升值（９月２０日与美元持平），之后持续２个多月走强，无疑加大加国制造业成本，导致出口受阻，使严重依赖美国经济的加国对美国的进出口，拖累加国经济的健康发展。特别是在美国房地产市场价格下降的情况下，很多人担心加拿大的房地产市场，会受美国经济和房地产价格的影响，价格也会降下来。尤其是大多伦多地区房地产市场连续１１年价格持续上涨，屡创新高。



基本判断

加国经济健康运行，经济增长稳健，低通货膨胀率，低失业率（近３年来在６.９％上下），居民收入稳定增长，金融政策相对保守与稳定，房地产按揭贷款利率处于历史上的较低水平(5-6%/5年),为加国房地产市场稳定增长创造了良好的经济条件；加之，渊源不断的国际新移民的到来以及区内流动人口的增长，为大多地区房地产市场需求注入了新的生机与活力。



三、未来趋势与预测


预测依据

市场是变化的：唯一不变的就是变化;

没有不降的房市：美国案例：2006-2007 房价下跌，跌幅比1992年的历史最大值还高24%；

没有不涨的房价：加国案例：1997-2007，平均年递增7%， 今年高达10%。


影响因素

１、 多市新税+1%：加大交易成本,增加换房压力,增添购房负担；

２、 安省自2007年12月13日午夜起对首次购房者(无论是购新房还是重售房)均可获得高达$2000的土地转让税返还。这是安省未来三年投资１４亿加元加强人力、社区和基础建设的一部分；

３、 GST -1%：自２００８年１月１日起开始实行，有利于新屋建设和升级翻新旧宅;

４、美国经济持续走软，回升乏力。

美国总体地产市场的持续恶化，无疑对加拿大的房地产市场有着较大的心理影响。然而，地产市场是具有区域性（LOCATION），即使美国总体地产市场将会持续恶化, 但仍有很多地区（如美国的纽约市、加拿大的大多伦多地区２００７年）的房价仍在持续攀升。但是，由于加拿大的经济严重依赖于美国的经济，如美国经济出现持续衰退，回升乏力，加拿大的房地产市场将必然会出现大幅调整，所以我们的着眼点不一定要紧紧盯住美国地产市场走势，而一定要紧紧盯住美国的经济发展趋势。



趋势预测

１、 长期趋势：波动震荡上行，十多年翻一番（6%）(过去10年+78% 1997-2006)

２、 短期趋势：预期小幅调整，(6-7%)回落到平均水平（5-6%）

３、 ２００８年预测：交易量将会减少，价格上涨空间尚在，但价格上升幅度趋缓。交易量将会减少4-5%；价格上涨空间尚在6-7%；但价格上升幅度趋缓，从今年的约6-7%下降为5-6%。

４、 新屋CONDO投资将成为市场热点:

2007年对于多伦多的CONDO市场来说是个分水岭。因为CONDO柏文的销售数量今年首次超越占房地产市场主流的低层房屋数量，2007年也是多伦多地产历史上CONDO柏文销量最多的一年。

由于独立房价格不断上升, 令首次购房者纷纷转向价格相对较低的CONDO柏文市场，有效的需求拉动是今年CONDO市场火爆的原因之一；一些投资者的涌入，蜂拥抢购是CONDO热的另一原因。


预测理由：

１、在西方10个特大都市中, 多伦多的CONDO房价是最低的, 十余年来的增长幅度也是最低的. 不要说与纽约, 伦敦相比, 就是澳洲的悉尼也早已与多伦多相差悬殊；

２、对比加拿大的5个大都市(温哥华,卡尔加里,埃德蒙顿,蒙特利尔), 多伦多CONDO价格位于中游, 但近年的增长幅度却是最后一位；

３、 大多房地产市场11年来5.9%的年均增长幅度也意味着大多地产市场是十分健康的；

４、 大多伦多CONDO柏文市场的繁荣近年刚刚起步, 价格也刚刚进入较强上升通道, 依照国际地产市场规律, 在本国经济持续稳定增长的条件下, 将会有较强较长的上升空间；

５、加国贷款利率2008年仍处在低利率时代，对本国房地产市场会起到积极的影响；

６、大量新移民的持续涌入, 将是多伦多CONDO柏文市场强有力的支持；

７、美国地产大势走低的情况下, 纽约的房价, 尤其是曼哈顿CONDO的价格仍然大幅攀升。多伦多作为加拿大的金融与经济中心, 其DOWNTOWN的CONDO柏文也将会有相似的走势。



四、客户对策与建议


买房：积极介入市场，适时捕捉市场机会；切忌持币待购，犹豫观望，错失良机。房产投资，一举多得。房地产为不动产，虽有磨损折旧，但可维护升级。房产与地产结合为不可再生资源，房产与生态环境结合为独特资源。房地产所有者，从短期看，具有极大的使用价值，为耐用的必需品，周期长且可重复消费与使用；从长期看，具有很大的价值增值空间。因此，投资房地产，不仅享用使用价值，而且还可获得投资增值价值，一举两得。股票和债券投资则不同，虽然流动性快，但风险大，易受损。相关信息，请参见先前分析报道“股市大震荡，房市可无恙？”。金融杠杆，放大效益。如果说近１０多年来，大多伦多地区房地产投资稳健获利，一方面归功于房地产市场的稳健发展；另一方面，则归功于加国的金融政策和金融市场的稳定。由于金融杠杆的放大作用，使房地产投资者获利倍增。例如，今年初房地产买卖按揭贷款的首付款的比例降为２０％，这意味着，购房者只需２０％的投资就可以获得１００％的房地产所有权的占有与使用，金融杠杆的放大效应为１：５，因此，房地产投资价值的增值潜力也随之放大了５倍。假如近５年来，大多地区平均房价年递增６％，房地产投资的年净收益率则达到３０％以上。


卖房：乘市而入，快速实现已经积累的价值增值；切忌过于贪心，追求最佳，待价而沽。在加国，居者有其屋，自住房地产的价值增值收益免交个人收入所得税。房地产投资兼具自住和重售的双重功能。由自住房地产向重售房地产的转换过程中所产生的增值收益是免税的，这样，就大大地提高了房地产投资的收益率。这也是大多数人不断地由旧房换新房，由小房换大房，直至百万、千万豪宅，不断积累个人财富的成功之路。

换房：改善生活质量，积累地产财富；切记虽短期波动，但长期获利。紧跟市场，抓住机遇。房地产买卖，实则是房地产投资。地产经纪表面上是帮助客户以最合理的价格买卖房地产，实质上是帮助客户通过买卖房地产而实现家庭理财。实现地产财富积累与价值实现。因此，经纪的眼光要紧紧跟市场，帮助客户捕捉和抓住市场机会，而不是取悦客户的主观意愿。您买卖您喜欢的房地产，理所当然。您喜欢未必能赚钱，赚钱不赚钱关键靠市场，因此，市场价值判断应取代客户的支付意愿，千万不要跟市场过不去，与市场较劲，吃亏受损的一定是自己
　
交易时机: 季节变化：春暖花开房市旺，夏日炎炎降暑忙，金秋硕果连连结，寒冬冰雪冷市场。
　
　

　
市场战略：价格合理，快手先得，强手易得。买房：出价过低，错失机会；卖房：叫价过高，有害无益；换房：水涨船高，长期获利；投资：捕捉机遇，快速变现；自住：积累财富，增值免税；自住＋投资：积累增值获益。

[harry]

豪宅——成功的专利

天合地产　　
徐华飞博士



所谓豪宅，顾名思义，豪华之宅。豪气溢于其内，华丽洋于其外。环境优美，自然和谐；前庭后院，绿树掩映；花团锦簇，鸟语花香；景色怡人，宁静安祥。不禁使人望宅惊叹，浮想联翩。大有王羲之修澜亭之境地：“此地有崇山峻岭，茂林修竹，又有清流急湍，央带左右”。此乃物华天宝，人杰地灵，其风水宝地矣；亦或范仲淹登岳阳楼之感慨：“至若春和景明，波澜不惊，上下天光，一碧万顷；沙鸥翔集，锦鳞游泳，岸芷汀兰，郁郁青青。而或长烟一空，皓月千里，浮光跃金，静影沈璧，此乐何极！则有心旷神怡，宠辱偕忘、把酒临风，其喜洋洋者矣！”；亦或王勃登媵王阁之兴致：“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色。天高地迥，觉宇宙之无穷；兴尽悲来，识盈虚之有数。望长安于日下，目吴会于云间。地势极而南溟深，天柱高而北辰远。”；亦或有朱处约蓬莱阁记所述：“层崖千仞，重溟万里，浮波涌金，扶桑日出，霁河横银，阴灵生月，烟浮雾横，碧山远列，沙浑潮落，白鹭交舞，游鱼浮上，钓歌和应。仰而望之，身企鹏翔，俯而瞰之，足蹑鳌背，听览之间，恍不知神仙之蓬莱也，乃人世之蓬莱也。”，乃世人之豪宅也！观其山则情满于林，望其水则情溢于流。仰观其宅，俯视其地，俯仰之间，便知其宅主之尊，邻居之贵，往来宾客之嘉，其社会地位高居，文化品位非凡，生活情趣盎然，人文品质超群，凸现其荣华与富贵。

居豪宅者，非成功人士莫属也。成功是成功者的专利，与众不同。与其身份相称，其豪宅亦独一无二。独特的风格由名家量身定制，名商精巧建造。自然与人文浑然一体，历史与现代合二为一。外装或富丽堂皇，美仑美奂，或简约大方，高贵典雅。内饰装帧考究，精美绝伦，家俬用品，舒适惬意。使人入其中如入宫殿，见其人如见王公。

购买豪宅何处寻？多市周边觅有方。有森林山，玫瑰园，约克坊，天鹅湖，央街两侧，富豪山庄等风水宝地。森林山、玫瑰园、约克坊多为本土大亨龙盘；天鹅湖乃古老贵族霸占；康山、富豪山庄为外来款爷虎踞；央街东西两側、市中心湖畔、周边豪宅区域乃当今新贵虎视眈眈。

虎视眈眈拥豪宅，捕捉时机龙盘踞。拥有豪宅并非易事，如果没有成功的专利，社会的认可，个人的品德、品质与品位，仅仅有银子是远远不够的。居豪宅者多为巨商大亨，高官政要，社会名流，非一般人士所唾涎。他们都是文化高素质，生活高品质，情趣高品位，财富高收入的（四高）高人，不可等闲视之。欲购其豪宅，从接触、洽商到交接，均要方式得当，时机合适，举止礼仪，行为得体，不可随便，轻慢与粗俗。

徐华飞博士《地产行记》
２００７年１２月２４日
于多伦多居闲慎独斋

[harry]

豪宅之窗（一）天鹅湖

梦游天鹅湖
Dream Around Swansea

乘着雪橇，穿过千里冰封、万里雪飘的北极，一路飞奔南下，我梦回加拿大；
借着风帆，穿过大西洋的惊涛、太平洋的骇浪，飞也似的飘洋过河，我梦回安大略；
划着小船，悠然荡漾在安大略湖面上，细数着浪花朵朵，我梦回多伦多。

我在多伦多上空随处飘荡，有一个美丽的地方，她进入了我的梦乡：
我来到安大略湖边，踏过阳光沙滩，漫步在湖畔的林荫道上。抬眼望，CN塔雄姿挺拔，直插云霄，悠悠白云为之环绕；低头看，安大略湖面上，近处白帆点点，沙鸥翔集；远处烟波浩渺，云蒸霞蔚，好一幅浑若天成，天人合一的天下人间美景。

此时此刻，我不禁想起少年王勃登黄鹤楼时吟出的千古佳句：“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”，如若王勃登上CN塔，不知其诗兴大发，吟出何等的绝唱！

我顺着阳光沙滩西行，来到Humber Bay，沿着Humber河边北上，这里川流不息，树木葱葱。一座座古老而别致的住宅依山而建，在绿树掩映中若隐若现。宁静自然的环境使长期居住在这里的人们过着恬静惬意的生活，颐养天年。我瞬间仿佛又回到了杜甫伺堂，分明听见杜翁的呻吟，悲悯之心升华为高尚的情怀，从内心发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。如若杜翁住在此地，不知又要发出怎样惊人的感叹！

沿着河边山坡继续北上，Bloor大街映入眼帘，大街两侧，商贾云集，鳞次栉比，各种货物，一应俱全。与南面的静谧安宁迥然而异，这里是一片繁华的都市。南北相互映忖着闹中取静，静中有动，动静相宜的美丽画卷。

沿着Bloor大街东行而南下，来到了High Park公园，中秋季节，这里枫叶正红，犹如铺天盖地的大火，燃烧了整个公园。五光十色、七彩缤纷，上帝的杰作，实在超乎人的想象力，集全世界的画家一起图画，也不可能描绘如此美仑美奂的景致。此时此刻，置身其中，不禁心旷神怡，乐而忘返。我顿时又好象听到范仲淹先生登岳阳楼时的无病呻吟：“居庙堂之高，则忧其君，处江湖之远，则忧其民，是进亦忧，退亦忧，然则何时而乐耶？其必曰：先天下之忧而忧，后天下之乐而乐也”。悲夫，杞人忧天，不知天忧杞人耶？此情此景，何忧之有？如若范翁至此，想必会有另一番情怀！

我来到公园的西南边，看见一汪清澈的湖泊，她静谧而深邃，安祥而温馨，看哪，无数只洁白的天鹅，或在空中自由自在地翱翔，或在水中优哉游哉地游荡，或轻盈击水，或展翅浮云，或岸边歇息，或行或止，千姿百态，怡然自得。这就是我梦寐的地方Swansea——天鹅湖：天鹅的家乡，我的梦乡。

徐华飞博士《地产行记》
２００７年１０月于多伦多

[harry]

昔孟母　择邻处

-- 天合地产公司　徐华飞博士

有很多朋友来电咨询：如何选择邻里社区？我的回答是选择邻里社区很重要，不仅要选择好，而且还要成为好邻居，共创好社区。　

为何邻居如此重要？中国亦有古训：近朱者赤，近墨者黑。可见社会生存环境对人品的影响是如此之大，其潜移默化的作用是如此之深。当然，如果一些具有荷花的品德：“出污泥而不染，濯清涟而不妖” 而洁身自好者，则另当别论。

自古及今，华人历来重教育，重未来。许多第一代移民来加拿大为的是下一代，为孩子们创造一个好的学习、生活和成长的环境。望子成龙、望女成凤，乃为人父母之心愿。古代孟子的母亲，为其子成长几易住处，孟子终得其益，不负所望，成为一代圣贤宗师。此事为“三字经”所记载：“昔孟母，择邻处”，以至全世界的华人家喻户晓，妇孺皆知，耳熟能详。

如何选择好邻里、好社区呢？依我的看法，至少具有四个特征：
第一，具有整洁、优美、和谐的自然环境。此区绿树成荫，鸟语花香，景色怡人，安静祥和。似有王羲之修澜亭“此地有崇山峻岭，茂林修竹，又有清流急湍，央带左右”之境地。
第二，居民具有坚定的信仰、良好的教育、高尚的情操、优秀的品德。他／她们衣着讲究而不奢华，言谈举止大方而不矫揉造作，情趣文雅高尚而不低俗粗陋。
第三，家庭、工作稳定，收入水平高，生活富裕，具有高品质的生活方式，如休闲、娱乐、健身、旅游、聚会等活动。
第四，具有和谐融洽的邻里社区关系。以邻为善，友好相处，相互尊重，相互关切，共创美好社区。

以上几个方面的特征构成了环境高水准、居民高素质、生活高品质、情趣高品位的“四高”社区。在多市这样的社区有许多诸如玫瑰园、森林山、劳伦斯公园、约克坊等社区。

　如果您有幸选择到了这样的社区，成为该区的居民，就肩负起相应的责任和义务。如整洁前庭后院、修剪花草树木、提高自身修养、陶冶道德情操，改善生活方式，提升生活品质和消费品位，增进人际交往和人际关系，使之与优美的社区环境和邻里关系相融洽。

本文实属个人看法，不构成任何合约依据。
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[harry]

委托朋友买卖要小心！

-- 天合地产公司　徐华飞博士

有不少人来电询问，委托了朋友买卖房地产，进退不得，左右为难，如何是好？我的回答是：找朋友买卖房地产要小心！且不说一个朋友的人品、业绩和道德操守，仅就委托与代理关系而言，工作关系与朋友关系大不相同，商业利益和个人友情难以平衡，真可谓相知容易相守难。

所谓小心者，虑患未生，戒祸慎微，不敢纵其欲也。拿朋友使唤，呼之即来，挥之即去，拿朋友当差，打不着狐狸惹一身臭，落得个“不仁不义”之骂名，实在要小心！

有人告诉我说，多年来亏欠朋友太多，委托买卖房产也算是一种补偿。殊不知，友情是纯真的，就象真爱是无私的和无条件的。朋友相处，以诚相待，礼尚往来，欠从何来？补又有何益？拿友情做交易，当要小心，免得弄巧成拙，财友双损！

在商言商，利益所系。朋友当头，敬而远之。商场如战场，铁骨铮铮，岂有脉脉含情，似水柔情？如有也不过是商场战略战术而已，以柔克刚，攻坚制胜者也。正如伟大的政治家、历史学家、前英国首相邱杰尔所说的：在这个世界上，没有永恒的敌人，也没有永恒的朋友，唯有永恒的共同利益。此翁所言即是。在商场中，既没有永恒的敌人，更没有永恒的朋友，唯有永恒的共同利益。为共同利益而奋斗正是合作者的目标和任务；为共同利益而努力正是合作者的责任和义务。找朋友做买卖，实在要小心！

有人说找朋友买卖房地产，有弊也有利，有利的一面是委托与代理双方比较了解，信任度高，共同工作，配合默契。而实际上，存在着朋友之间因顾面子而伤害商业利益的弊端，同时也存在着顾商业利益而伤害友情的风险。此外，不排除朋友做代理的道德风险，典型的叫做“朋友陷阱”或“杀熟”。这在中国大陆是屡见不鲜，人人皆知的。俗语说的好：画龙画虎难画骨，知人知面难知心。找朋友买卖房地产，要小心！

我的经验是，通过朋友买卖房地产，路越走越窄，朋友越来越少；而通过买卖房地产来交朋友，路越走越宽，朋友越来越多。做事先做人,先交易后交情。与其通过朋友买卖房地产，若不小心，伤害一个朋友甚至失去一个朋友，倒不如一心一意为用户着想，全心全意为用户服务，通过买卖房地产去赢得用户的信赖，甚至获得一个朋友，霄让之别可见矣。

本文实属个人看法，不构成任何合约依据。如有问题.
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[harry]

前机多由因循误　后悔皆为决断迟

-- 天合地产公司 徐华飞博士


许多卖家来电咨询：在今年异常火热的多伦多房地产市场上，为何多次上市，未能如期售出？有些甚至降价抛售，无果而终，懊悔不已；又有许多买家来电询问：为何多次下ＯＦＦＥＲ，都没能买到房子？一而再，再而三地错失了市场机会而深感失望。究其原因，不一而足，略举些许，个人看法，仅供参考。

来加拿大的，或先或后，都是移民。古人云：到什么山上唱什么歌，入乡先问俗，入乡须随俗。 而许多首次买房或卖房，多为新移民。对当地的文化背景、风俗习惯、法律制度和行为规范、经济制度和市场运作缺乏足够的理解和了解，加之语言的障碍，通常是人以“族”聚，言以“语”分。沿袭本民族的传统和风俗，因循过去的经验和习惯。例如做房地产经纪，华人服务华人，印巴人服务印巴人，犹太人服务犹太人，签署同一份房地产购销协议，用不同的语言服务不同的客户。同在一个市场上竞争与合作。不同的民族用不同的语言交流和沟通，共同遵守当地同一法律体系和市场规范。就华人而言，在房地产市场买卖中常常失利的主要原因在于因循守旧和犹豫不决，具体表现如下：

１，先来与后到。典型的论资排辈。这一点与“加拿大经验”不谋而合，所不同的是房地产经纪本来就是不分先后的行当，非得弄一个新旧经纪之分。诸不知老经验不好好服务新客户，后果又如何呢？

２、有名与无名。典型的攀名附势的功利思想。利用“名人效应”为自己谋利，诸不知您利用名人，名人更利用您，不同的是您在乎名人，名人未必在乎您。在商言商，市场不在乎名与不名，而在乎利与不利。

３、生人与熟人。典型的小农意识，乡土色彩。以情为先，感情用事，情绪化办事，捉摸不定。诸不知市场是理性的，不进行理性思考与分析，准确的观察与判断，孰优孰劣，谁胜谁负，刘邦与项羽之别矣。

４、面子与“里”子。典型的虚荣自负。死要面子活受罪。经济实力不济，非得与人攀比，买一个大房子，恨不得每一个房间都出租；金玉其外，败絮其里。转手时，又因叫价过高，常常是无人问津。诸不知西人重“里”子，轻面子，表面上看不起眼的房子，而在市场上实际价值过百万。

５、己所欲，施与人。典型的以己度人。以己之心，度人之腹。房地产上市，过高叫价，下ＯＦＦＥＲ时，砍价太离谱。原以为自己买房子，别人下ＯＦＦＥＲ，也先砍一刀。诸不知，人家来都不来看一眼，免得瞎耽误工夫。

６、不知己，揣摩彼。不知道自己在想什么，在干什么，先揣摩别人在想什么，在干什么。看上了好房子，马上产生疑问：这么好的房子为啥要卖？这么好的房子为何这么久没有卖出？诸不知如果这么好的房子不卖或已经卖出，还有您啥事。

７、瞻前顾后。回首过去，展望未来，一筹莫展。懊悔１９８９年市场峰顶时没有把房子卖掉；痛恨１９９６年市场低谷时，没有买下房地产，看别人投资一个房地产赚了几十万。现在房地产价格持续上涨了十多年，是不是市场高峰期？未来房地产价格会不会降？近年来为美国房地产价格下降而忧心忡忡，最近又为美国次生按揭风波而寝食不安，经常为中国宏观控制、反贪反腐造成房市小感冒而大打噴嚏，诸不知，在加拿大就一套自住房，换来换去，水涨船高，市场波动，影响不大。

８、左顾右盼。偌大的大多伦多地区，东西南北中，不知所措。东有核电站，西有飞机场，ＤＯＷＮＴＯＷＮ太拥挤，北边太凄凉。买方一要社区好，二要价格俏，三要环境美，四要近名校，五要交通便，六要保安全。问君钱几许，诸不知捉襟又见肘，反复演绎着“鱼和熊掌不可兼得”。

９、患得患失。买房时总觉得买贵了，卖房时总觉得卖贱了，即使换房，里外里总觉得亏了。自己卖房子，卖不掉，特着急；卖掉了，又可惜；自己买房子，
别人买走了，老惦记，总惋惜；房子未卖出去，总怀疑，有问题。总之，既患得又患失，不知其所以。

１０、道听途说。问东问西，不加分析；道听途说，不知所然。信息过多，难以消化；看房无数，雾里看花。千人千语，混淆视听；挑来选去，犹豫不决。犹如光棍相媳妇：个个是美女，不知娶谁妻。诸不知“猛虎犹豫不如蜜蜂一蛰”
。市场失利，在所难免。

爱之愈深，恨之愈烈。奉劝同胞，真情切切。

本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖合约依据。
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[harry]

CONDO投资十大要诀

-- 天合地产 徐华飞博士

近年来，大多伦多地区ＣＯＮＤＯ市场火爆畅销，尤其是近期大量新ＣＯＮＤＯＳ面市，个别项目如ＯＮＥ　ＢＬＯＯＲ　ＥＡＳＴ被炒的霹雳啪啦，沸沸扬扬，引起整个北美甚至全球的极大关注。很多客户或投资者纷纷来电询问ＣＯＮＤＯ投资与买卖的各种问题，在此我再次提醒广大新老客户及投资者注意：人人都想赚钱，但绝非人人都能投资赚到钱！ＣＯＮＤＯ投资更是如此：市场虽火爆，风险却存在；投资须谨慎，关键在选择！为此提几点个人看法，仅供参考，如有不妥，请内行指正。

第一， 要选择一个具有专业水准的地产经纪代理（ＰＲＯＦＥＳＳＩＯ
ＮＡＬ　ＲＥＡＬＴＯＲ）帮助作出正确的投资决策。该经纪代理已与开发商建立了良好的合作关系，具有ＶＩＰ预售楼花的资格，并优先获得ＶＩＰ单元，且以优惠的ＶＩＰ价格和条件卖给自己的客户。否则，无论用户是如何的考察调研，怎样精打细算，最后都只能是纸上谈兵，没有实际结果。对于抢手楼花，ＶＩＰ单元，不是客户想不想买的问题，而是ＶＩＰ经纪卖给哪个坚定的客户；

第二， 要选择优越的地理位置（ＥＸＣＥＬＬＥＮＴ　ＬＯＣＡＴＩＯ
Ｎ）。通常ＣＯＮＤＯ都选址建在交通非常便利，如地铁沿线，交通要道，尤其是靠近地铁站和交通要道的交叉路口处最为看好；自然环境优美，如湖畔水边，靠近公园、河谷、森林；生活便利，如近商场、学校、公车、教堂、餐馆、文化娱乐设施等；且处在治安好的安全社区；

第三， 要选择有声望、有信誉、守信用的开发商（ＰＲＥＳＴＩＧＩＯ
ＵＳ　ＤＥＶＥＬＯＰＥＲ），确保工程项目不要无故拖延，能够如期交付使用；隐性费用较少，且有最高限额，让投资者心中无数；

第四， 要选择一流的建筑商（ＦＩＲＳＴ－ＣＬＡＳＳ　ＢＵＩＬＤＥ
Ｒ）。确保工程能够保质保量地完工，到交接入住时少出或不出现这样那样的小毛病；

第五， 要选择优秀的设计单位（ＯＵＴＳＤＡＮＧＩＮＧ　ＤＥＳＩＧ
ＮＥＲ）。使得ＣＯＮＤＯ外形设计美观大方，室内设计布局合理，装帧考究，用材用料精致，既实用有典雅，既简洁又有品位；

第六， 要选择好的管理服务（　ＴＯＰ－ＮＯＴＣＨ　ＭＡＮＡＧＥＭ
ＥＮＴ　ＳＥＲＶＩＣＥＳ），既节约又实惠，管理成本低，运行效率高，确保入住后为用户提供优质管理服务；

第七， 要选择完善配套的服务设施（ＰＥＲＦＥＣＴ　ＦＡＣＩＬＩＴ
ＩＥＳ）。如市内室外游泳池、健身房、娱乐场所、会议室、桑拿房、宠物间、客房服务、２４小时信息服务和安全保卫服务等；

第八， 要选择好邻居（ＦＲＩＥＮＤＬＹ　ＮＥＩＧＨＢＯＵＲＨＯＯ
Ｄ）。ＣＯＮＤＯ单元，左邻右舍，住的是什么人，可能对您的生活质量和投资价值产生很大的影响；

第九， 要选择好单元（ＢＥＳＴ　ＣＬＵＳＴＥＲ　ＵＮＩＴＳ）。挑
选朝向好、楼层高、面积大小适中、房间结构布局合理、位置良好的单元（如不靠近电梯口、垃圾通道、人行过道、服务间等）等诸多考虑，不同的ＣＯＮＤＯ项目，有不同的考虑标准，总之，要观景无遮挡、私秘性好、安静度高、负面影响小的好单元，易出租、易转手、投资少、增值快、回报高；

第十， 选择最佳的投资时机（ＯＰＴＩＭＡＬ　ＣＨＡＮＣＥ）。市场
机会转瞬即逝，昨是今非。要不失时机地捕捉市场投资机会。“选择比努力更重要，机遇比奋斗更重要”（徐华飞语录），错过了市场良机，追悔莫及。“前机多由因循误，后悔皆为决断迟”（苏东坡警句）。

总而言之，ＣＯＮＤＯ投资要慎重考虑，合理决策。力争达到投资少、增殖
快、收益大的投资目标；努力实现人赔我不赔，人不赚我赚，人少赚我多赚的投资效果。

最后，感谢广大客户和投资者长期以来的信赖与支持，谨祝大家圣诞快乐、
新年行大运，恭喜发大财！

本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖合约依据。

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[harry]

选择比努力更重要 机遇比奋斗更重要

-- 天合地产公司　徐华飞博士

对于每一个人，随时随地无不面临选择，早上一起床，你就要选择吃不吃早餐，煮鸡蛋还是煎鸡蛋，喝牛奶还是咖啡等等。人生何尝不是如此？学习、工作、生活，择校、择业、择偶，无往不在选择中。可以说选择决定人生成败。

有选择就有比较，有比较才能择优。三句话不离本行，客户选择（ＳＥＬＥＣＴ）地产经纪，地产经纪也在审查（ＱＵＡＬＩＦＹ）客户，两者同样重要。就委托代理关系而言，选择是双向的，而且是平等互利的。如果一个客户没有选到一个具有专业水准的经纪，就很难买到一间称心如意、屋有所值的房子；同样，如果一个经纪不审查一个客户是否认真守信的，往往是前功尽弃，无功而返。甚至是身心俱疲，名利俱损。因此，委托代理双方都要认真对待，否则，客户劳心费力，毫无结果；经纪则血本无归，一无所获。为双方计，均应相互尊重，互信互谅，密切合作，以节省双方的时间、精力和财富，避免损失和浪费。中国文学家鲁迅先生说过：浪费别人的时间无异于谋财害命。此言即是。时间就是金钱，时间就是财富，时间就是一切（ＴＩＭＩＮＧ　ＩＳ　ＥＶＥＲＹＴＨＩＮＧ　）。如果双方不认真选择，任何努力将事倍功半，单方面的努力将收效甚微。客户再努力，经纪不上心，好屋难择；经纪再努力，客户不配合，好房难成。因为分散的努力招致共同的失败，惟有双方共同努力，才能达到共同的目标。

有比较选择，就会有努力奋斗。然而，选择比努力更重要，机遇比奋斗更重要。何谓机遇，即可遇而不可强求的机会。只有当她出现时，抓住她的人才是幸运的。怎样才能抓住机遇呢？惟有准备之人才能获得。即所谓机遇偏爱有心人。

在近年来大多伦多房地产市场非常火热，交易量和平均销售价格屡创历史新高。很多合理叫价的房地产，一上市便很快售出，许多人还来不及反应，就失去了市场机会。尤其是不少的首次购房者，往往是瞻前顾后，犹豫不决，一而再，再而三地坐失良机。经过了多次反复，他们在市场上才学会如何抓住机会时，才有所收获。而付出的代价却是极其昂贵的：花费了大量的时间和精力，经受了一次又一次的失落与挫折。有人不禁要问：早知如此，何必当初呢？说到底还是信得过自己，信不过他人。只有自己意识到，才会知错悔改。这又一次验证了上帝的训导：有信的人有福了！这也使我不禁想起了主耶酥在受难后复活显现时对门徒们说过的话：你们看见我而信我的人有福了；而那些没有看见我而信我的人就更有福了。感谢主！因为主告诉了我们真理。

本文实属个人看法，不构成任何合约依据。如有问题，欢迎来电咨询.
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[harry]

带朋友看房要当心 十个DEAL九个吹

-- 天合地产 徐华飞博士

许多首次买家来电咨询：在没有买房经验的情况下，带自己的朋友看房，帮助把把关，是否可以，有何利弊？我的回答是：带朋友看房要当心，十个ＤＥＡＬ九个吹。为什么呢？略举个中原因，个人看法，仅供带朋友看房者参考。

１、没有准备好，自己没主张。通常带朋友看房是轮番查看同一个房源的用户，自己看上了，但没有把握，怀疑这，怀疑那，三番五次反复查看：先自己，后配偶，再子女，然后是亲戚参谋、朋友参考、邻居意见。即使有想法，也被七嘴八舌弄的没办法，况且本来就没有准备好，更是举棋不定、难以决策。

２、不知道该看什么，不该看什么。一而再，再而三地去查看、去证实，不仅给卖主和经纪带来很大不便，也浪费自己的宝贵时间，于人于己都不利。试想：若不想买，又何必如此折腾；若想买，无疑给谈判成交频添难度，最终损害自己。

３、朋友非专业，来为挑毛病。本来就没主意，加之朋友挑毛病，本来枝麻小事，听觉西瓜大事。不怕一万，就怕万一，结果还是不买算了。

４、真小人，假道义。有的人平日受惠于朋友很多，难得为自己朋友办点事。有请看房，哪能辜负朋友的重托，使劲地吹毛求疵，别的都不会，挑毛病最拿手，直到非不买不可为止。

５、江湖义气，直言错话。表面上看，挑毛病，朋友不说谁来说，好像经纪专门隐瞒缺陷似的，我为朋友两肋插刀。实则直言错话，不毁ＤＥＡＬ决不罢休。

６、不懂装懂，刁钻古怪。好像客人不好意思为难经纪，买房大事，受朋友之重托，我得提些刁钻怪僻的问题，好好为难经纪，心想交易不成肯定不吃亏、不上当、不后悔。如果买了，以后有点啥问题，我就难以对朋友交代。

７、轻言无责，何乐不为。我不参与交易，我不负责任。不说白不说，哪怕说了也白说。您买房，我帮忙，反正话我是说了，听不听由你，总之，陪朋友逛一圈，既散心，有加深友情，何乐而不为？

８、只知门前三两事，却与经纪试比高。有这样的朋友说：我自己买房，看房看了好几年。自认为久病成良医，也算半个经纪。用一知半解的错误想法来挑战经纪的专业知识，公然贬低经纪不专业，以此显示自己多能耐。借此机会给朋友推荐熟人经纪，既做了顺手人情，又能拿到介绍费，一石双鸟，一举两得。

以上种种，不一枚举，岂有不毁的ＤＥＡＬ，因此，我真诚奉劝一些购房者，特别是首次购房者，宁安勿燥，千万不要盲目看房，没准备好，带朋友看房要当心，免得十个ＤＥＡＬ九次吹。

本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖合约依据。如有相关问题，欢迎来电咨询.
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[harry]

叫价过高 有害无益

-- 天合地产　徐华飞博士

很多读者来电咨询, 07年大多伦多地区上半年, 特别是春季市场如此火爆，达到前所未有的高潮。一些的房地产上市当天售出，许多买家来不及抢ＯＦＦＥＲ，为何有许多房地产上市长达半年，甚至更久，过期未果？为何有些则多次上市，却无人问津？上市却未成交的房地产究其根源，原因诸多。叫价过高，则居其首。

在商言商，两利相权取其重，两害相权取其轻。为何不少房地产要叫价过高呢？在我看来，无论是房主，还是经纪，对过高叫价的危害性和严重后果缺乏足够的认识。叫价过高，害处何在？

首先对卖主极为不利。叫价过高使很多潜在的买者望而却步而退避三舍，从而失去了许多很好的交易机会。进一步导致本来可以很快成交的房地产在市场上滞留过久，甚至不得不降价出售。更坏的是“皇帝女儿”，过期未嫁，呆在“宫”中，独守空房。仅举一例，有一处房地产，从八十年代就开始上市，至今Ｎ次，尚在原房主手中。

其次是对房地产本身价值极为有害。叫价过高，卖不出去，久而久之，左邻右舍，地产经纪，潜在买主，开始疑窦丛生。这么好的“闺女”嫁不出去，猜想一定有什么问题，不是生理有毛病（房子有缺陷，如房屋结构问题、种植屋、桃花宅、风水不好等等），就是心理有障碍（卖主难缠、谈不拢），总而言之，不能结亲（下ＯＦＦＥＲ成交），敬而远之。最终不得不降价出售，蚀本成交。着实际上极大地损害房地产本身的价值。

再次是对上市经纪公司及其代理人极为不利。左邻右舍，过路行人，其他经纪公司及其代理人，一提起某栋房地产，就七嘴八舌，甚至添油加醋，炒地纷纷扬扬，说是谁家公司某某经纪，信誉有问题，工作不努力，服务质量差。否则，为何这么好的房地产在如此火爆的房市上却无人过问，冷落路旁呢？更有甚者，房子没卖掉，卖主与经纪公司及其代理人相互抱怨、互相指责，结果是不欢而散。

再其次是对买主及相关参与方极为不利。对许多很有希望的买主，因叫价过高而失去了获得的机会。另外，对其它经纪公司及其代理人也很不利，不同的经纪带客看房，都是同一个结果，叫价过高，未能成交。劳劳碌碌，无功而返。

有人问：徐博士，难道叫价过高的房地产真是有百害而无一利吗？万一有一傻瓜来抢ＯＦＦＥＲ呢？实话告诉您，如果买主聘请专业地产经纪，这种天上掉陷饼的美事要比您中６４９的机会还要少。如果您还要较真，那它唯一的好处是促进适当叫价的相邻房地产更快更好的成交。而自己只能眼吧吧地看邻居是高高兴兴地搬出，又快快乐乐的搬进（ＪＯＹＦＵＬ　ＭＯＶＥ　ＯＵＴ　ＡＮＤ　ＨＡＰＰＹ　ＭＯＶＥ　ＩＮ）。

本文实属个人看法，不构成任何合约依据。如有问题，欢迎拨打咨询热线电话：４１６－８８６－６６０８

[从来]

Agent当然希望定价低一些，早点成交赚快钱！
但是卖主总是想多卖钱的，这是一个天然的矛盾。
有无公平的定价方法呢？

[harry]

低廉的佣金　注水的服务

不少读者来电反映一些华裔经纪服务欠佳，我与多家同行讨论，华裔经纪普遍认为华裔房主付佣酬低簿。为何华裔房主偏好付低佣，而一些经纪代理人又乐于接受呢？是卖主吝于付佣，还是经纪代理人以簿佣相许，吸房上市？无论如何，一个巴掌拍不响。

房地产交易服务佣金是经纪公司为其代理人提供服务的报酬。大家知道，市场经济没有免费午餐。许多关心中国大陆市场的人都晓得有一种劣质产品叫“注水肉”，价格虽然低廉，但商家获利颇丰，其后果则是那些贪图小利的购买者受害非浅。在北美，发达的市场经济以服务业为主，优质的专业服务，提供者有利可图，接受者物有所值，互惠互利，买卖双赢。例如，教育、医疗、法律、金融等服务，当然也包括房地产业在内的经纪服务。

首先要回答的问题是为何卖主付低佣。房地产交易对每个家庭都是一件大事，接受专业的经纪服务是必要的和明智之举。可想而知，一桩千二八百的经济纠纷，不值得高价聘请一位大律师提供法律服务，而一宗人命关天的大案，难道还要同律师就法律服务费讨价还价吗？同样，在生死存亡之关头，难道当下还要考虑治病救人的费用吗？同样道理，接受高质量的经纪服务，将自己的房地产多快好省地卖个好价，付给经纪公司适当的佣金，岂不是两全其美吗？更何况经纪人入门门槛越来越高，教育成本和服务成本越来越贵，技术手段和专业知识更新换代越来越快，市场竞争越来越激烈，如果经纪公司收佣过低，入不敷出，迫于生存，“注水”的服务必然出现。

其次要回答的问题是为何经纪代理人以簿佣相许。尽管房地产交易经纪人有职业标准和行业规范，但随着经纪代理人数量增加，市场竞争加剧，一些经纪代理人投卖主所好，以簿佣相许，争得更多的房地产上市。这不仅有悖市场经济公平竞争的原则，也有损经纪公司和行业形象。不仅以低质的业余服务取代了优质的专业服务，而最终受害的是消费者。大家都晓得一个道理，欲取之必先予之。为何一些经纪代理人反其道而行之。先许之以簿佣，再予之以低劣的服务，后取之以厚利呢？其短视显而易见。

在市场公平竞争中，自以为聪明而别人愚笨的人是最愚蠢的，欺人者必自欺。相反，深谙市场经济之道的本地人，在发达的服务业市场上大获其益。我有一位同事，名叫Larry Hofferman，房地产专业经纪资深执业者，他收取的佣金从来没有低于6％，有时甚至高达7％，这在华裔地产经纪圈内是不可想象的。我曾当面请教，回答很简单：佣金不是问题，重要的是优质服务。而优质服务的价值远远超过佣金。他声誉远播，生意兴旺，令同行望其项背。华裔经纪代理人是否从中学到些什么。

关于佣金的话题，要谈的实在太多，为节省您的和我的时间，总而言之，低簿的佣金与劣质的服务是一对难兄难弟；合理的佣金和优质服务才是一对孪生姐妹。
相关问题欢迎拨打咨询热线：４１６－８８６－６６０８　天合地产　徐华飞博士(经济学)

[dida]

没办法，现在是个移民就要做经纪，
自己都没买过房子就给大家卖起房子来了，
那服务能有质量吗？？？？？

[harry]

先见者智　先行者力
------岁末年初冬季房产市场观察

天合地产经纪人 徐华飞博士

很多客户和朋友来电询问：今年大多地区房地产市场行情及交易状况，徐博士很久没有与大家交流，原因是早前已公开作答。一是去年12月16日发布的07-08大多地区房地产市场行情分析与预测报告，对广大用户关切的许多问题进行了详细的分析与探讨，许多报刊和网络媒体均以发表与报道。二是今年１月初对大多地区岁末年初的冬季房市进行了分析，就多市征收新的土地转让税，对多市房地产冬季市场有何影响进行了公开回答，具体内容参见“今冬房市不会冷，多市新税促成交”。

然而，实际发生的情况又如何呢？根据多伦多地产局跟踪市场统计，去年12月份成交量达到4,646宗，平均价格394,931加元，同比06年上涨了17.5％，达到有史以来从未有过的高度。今年1月份，交易量为5,075宗，同比去年下降了2％，但平均价格上扬了6％，达到374，449加元；2月份交易量为6,015宗，同比去年下降了11％，一时间，许多人开始不知所措，猜测种种，云山雾罩，众说纷纭。不过，大多数人只是雾里看花，人云亦云。然而，2月份市场平均交易价格却达到了$382,048，同比去年上涨了4％，销售期大大缩短，仅为30天，售购率则高达99%。根据徐博士跟踪市场适时观察，岁末年初的冬季房市并非异常，预测之内，意料之中。

导致交头减少，价格上扬的主要原因有三：一是多市新税促成交（12／07－01／08）；二是天寒地冻缓买卖（1-2／08）；三是美国经济显衰退，不少买家持币观望，加之冬季房价相对较低，市场交易相对清淡，许多卖家惜房上市，等旺市待价而沽。

至于今春大多房市，市场虽有变术，但总体值得期待。详情参见“07-08大多地区房地产市场行情分析与预测报告”，在此不再赘述。谈几点看法，供广大用户和朋友们参考。有不当之处，尚望业内高人和民间高手包涵纳谅。

第一，先见者智。除了上帝，没有人能预测未来。但是，人区别于其他
动物的重要标志就是憧憬未来，期盼明天。如果说太阳明天一定从东方升起有点狂妄，但可以说太阳明天很大可能依旧从东方升起就不足为奇了。如果说大多地区房地产市场一定会火爆如昨有点武断，但还会理性正常，活跃有加，不太过分。正如徐博士去年所预测，今非昔比，但尚有期待。不出意外，交易量会下降，但价格乃会上涨。不信，等着瞧！（Wait And See）时间会说明一切。

第二，先行者力。买卖双方及中介方参与市场，心动不如行动。先行者
明，后行者跟，不行者钝；先动者力，后动者随，不动者滞。成功永远属于有准备之人。不知不觉，不行不动，道听途说，人云亦云，只会坐失良机，哀叹命运不济。为何不早作准备，早鸟先飞宜多食，笨鸟先飞早入林。徐博士告诫广大用户，千万不要兵临城下，临阵磨枪。商场如战场，兵者，胜兵先胜而后战，败兵先败而求战。生死存亡，此言即是也。

第三，速决者强。猛虎忧郁，不若蜜蜂一蛰。议而不行，行而不决。犹
犹豫豫，疑神疑鬼，拖拉以坐失良机，耽搁以殆尽胜算。运筹帷幄，决胜千里，兵贵神速。不知不明，不行不动，来回折腾，犹豫来去，争抢Offer，信心浅薄，犹豫不决，岂有胜算？太医一出手，便知有没有，大师一进门，便知行不行。专业高手，前思后想，千思万虑，都难免一失；况缺乏专业知识，怀疑这怀疑那，岂有能成耶？信则灵，不信则不灵。此言即是，信不信由您。

第四，速胜者强。岁末年初冬季房市有一大特点，适当叫价的房产，常
以争抢Offer，竟价成交。如徐博士所在的公司今年1月在於人村的一宗交易，58万的叫价，十多个Offer争抢，以62万的价格于上市一周后无条件成交。2月在北约克一宗叫价53万的房地产，上市不到一周，以73万成交，3月初，多宗房地产叫价在60万上下，都很快以75万左右顺利成交，如此案例，不能一一枚举。市场淡乎？冷乎？降乎？睁抢Offer而胜出者，乃强者也。其交易之干净利落，速度之快，如矢之即发，箭到标落，一举中的。

“今年春来早，行情先预报”，春季旺市到，祝君准备好！（I Am Ready, Are You?）本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖合约依据。如有相关问题，徐博士地产论坛咨询热线已经开通。欢迎来电咨询：天合地产经纪人，徐华飞博士（经济学），咨询热线电话：416-886-6608

[mmli]

[quote]2月在北约克一宗叫价53万的房地产，上市不到一周，以73万成交[/quote]

那当初出价就有问题！