北美论坛

[harry]

叫价过高 有害无益

-- 天合地产　徐华飞博士

很多读者来电咨询, 07年大多伦多地区上半年, 特别是春季市场如此火爆，达到前所未有的高潮。一些的房地产上市当天售出，许多买家来不及抢ＯＦＦＥＲ，为何有许多房地产上市长达半年，甚至更久，过期未果？为何有些则多次上市，却无人问津？上市却未成交的房地产究其根源，原因诸多。叫价过高，则居其首。

在商言商，两利相权取其重，两害相权取其轻。为何不少房地产要叫价过高呢？在我看来，无论是房主，还是经纪，对过高叫价的危害性和严重后果缺乏足够的认识。叫价过高，害处何在？

首先对卖主极为不利。叫价过高使很多潜在的买者望而却步而退避三舍，从而失去了许多很好的交易机会。进一步导致本来可以很快成交的房地产在市场上滞留过久，甚至不得不降价出售。更坏的是“皇帝女儿”，过期未嫁，呆在“宫”中，独守空房。仅举一例，有一处房地产，从八十年代就开始上市，至今Ｎ次，尚在原房主手中。

其次是对房地产本身价值极为有害。叫价过高，卖不出去，久而久之，左邻右舍，地产经纪，潜在买主，开始疑窦丛生。这么好的“闺女”嫁不出去，猜想一定有什么问题，不是生理有毛病（房子有缺陷，如房屋结构问题、种植屋、桃花宅、风水不好等等），就是心理有障碍（卖主难缠、谈不拢），总而言之，不能结亲（下ＯＦＦＥＲ成交），敬而远之。最终不得不降价出售，蚀本成交。着实际上极大地损害房地产本身的价值。

再次是对上市经纪公司及其代理人极为不利。左邻右舍，过路行人，其他经纪公司及其代理人，一提起某栋房地产，就七嘴八舌，甚至添油加醋，炒地纷纷扬扬，说是谁家公司某某经纪，信誉有问题，工作不努力，服务质量差。否则，为何这么好的房地产在如此火爆的房市上却无人过问，冷落路旁呢？更有甚者，房子没卖掉，卖主与经纪公司及其代理人相互抱怨、互相指责，结果是不欢而散。

再其次是对买主及相关参与方极为不利。对许多很有希望的买主，因叫价过高而失去了获得的机会。另外，对其它经纪公司及其代理人也很不利，不同的经纪带客看房，都是同一个结果，叫价过高，未能成交。劳劳碌碌，无功而返。

有人问：徐博士，难道叫价过高的房地产真是有百害而无一利吗？万一有一傻瓜来抢ＯＦＦＥＲ呢？实话告诉您，如果买主聘请专业地产经纪，这种天上掉陷饼的美事要比您中６４９的机会还要少。如果您还要较真，那它唯一的好处是促进适当叫价的相邻房地产更快更好的成交。而自己只能眼吧吧地看邻居是高高兴兴地搬出，又快快乐乐的搬进（ＪＯＹＦＵＬ　ＭＯＶＥ　ＯＵＴ　ＡＮＤ　ＨＡＰＰＹ　ＭＯＶＥ　ＩＮ）。

本文实属个人看法，不构成任何合约依据。如有问题，欢迎拨打咨询热线电话：４１６－８８６－６６０８

[从来]

Agent当然希望定价低一些，早点成交赚快钱！
但是卖主总是想多卖钱的，这是一个天然的矛盾。
有无公平的定价方法呢？

[harry]

低廉的佣金　注水的服务

不少读者来电反映一些华裔经纪服务欠佳，我与多家同行讨论，华裔经纪普遍认为华裔房主付佣酬低簿。为何华裔房主偏好付低佣，而一些经纪代理人又乐于接受呢？是卖主吝于付佣，还是经纪代理人以簿佣相许，吸房上市？无论如何，一个巴掌拍不响。

房地产交易服务佣金是经纪公司为其代理人提供服务的报酬。大家知道，市场经济没有免费午餐。许多关心中国大陆市场的人都晓得有一种劣质产品叫“注水肉”，价格虽然低廉，但商家获利颇丰，其后果则是那些贪图小利的购买者受害非浅。在北美，发达的市场经济以服务业为主，优质的专业服务，提供者有利可图，接受者物有所值，互惠互利，买卖双赢。例如，教育、医疗、法律、金融等服务，当然也包括房地产业在内的经纪服务。

首先要回答的问题是为何卖主付低佣。房地产交易对每个家庭都是一件大事，接受专业的经纪服务是必要的和明智之举。可想而知，一桩千二八百的经济纠纷，不值得高价聘请一位大律师提供法律服务，而一宗人命关天的大案，难道还要同律师就法律服务费讨价还价吗？同样，在生死存亡之关头，难道当下还要考虑治病救人的费用吗？同样道理，接受高质量的经纪服务，将自己的房地产多快好省地卖个好价，付给经纪公司适当的佣金，岂不是两全其美吗？更何况经纪人入门门槛越来越高，教育成本和服务成本越来越贵，技术手段和专业知识更新换代越来越快，市场竞争越来越激烈，如果经纪公司收佣过低，入不敷出，迫于生存，“注水”的服务必然出现。

其次要回答的问题是为何经纪代理人以簿佣相许。尽管房地产交易经纪人有职业标准和行业规范，但随着经纪代理人数量增加，市场竞争加剧，一些经纪代理人投卖主所好，以簿佣相许，争得更多的房地产上市。这不仅有悖市场经济公平竞争的原则，也有损经纪公司和行业形象。不仅以低质的业余服务取代了优质的专业服务，而最终受害的是消费者。大家都晓得一个道理，欲取之必先予之。为何一些经纪代理人反其道而行之。先许之以簿佣，再予之以低劣的服务，后取之以厚利呢？其短视显而易见。

在市场公平竞争中，自以为聪明而别人愚笨的人是最愚蠢的，欺人者必自欺。相反，深谙市场经济之道的本地人，在发达的服务业市场上大获其益。我有一位同事，名叫Larry Hofferman，房地产专业经纪资深执业者，他收取的佣金从来没有低于6％，有时甚至高达7％，这在华裔地产经纪圈内是不可想象的。我曾当面请教，回答很简单：佣金不是问题，重要的是优质服务。而优质服务的价值远远超过佣金。他声誉远播，生意兴旺，令同行望其项背。华裔经纪代理人是否从中学到些什么。

关于佣金的话题，要谈的实在太多，为节省您的和我的时间，总而言之，低簿的佣金与劣质的服务是一对难兄难弟；合理的佣金和优质服务才是一对孪生姐妹。
相关问题欢迎拨打咨询热线：４１６－８８６－６６０８　天合地产　徐华飞博士(经济学)

[dida]

没办法，现在是个移民就要做经纪，
自己都没买过房子就给大家卖起房子来了，
那服务能有质量吗？？？？？

[harry]

先见者智　先行者力
------岁末年初冬季房产市场观察

天合地产经纪人 徐华飞博士

很多客户和朋友来电询问：今年大多地区房地产市场行情及交易状况，徐博士很久没有与大家交流，原因是早前已公开作答。一是去年12月16日发布的07-08大多地区房地产市场行情分析与预测报告，对广大用户关切的许多问题进行了详细的分析与探讨，许多报刊和网络媒体均以发表与报道。二是今年１月初对大多地区岁末年初的冬季房市进行了分析，就多市征收新的土地转让税，对多市房地产冬季市场有何影响进行了公开回答，具体内容参见“今冬房市不会冷，多市新税促成交”。

然而，实际发生的情况又如何呢？根据多伦多地产局跟踪市场统计，去年12月份成交量达到4,646宗，平均价格394,931加元，同比06年上涨了17.5％，达到有史以来从未有过的高度。今年1月份，交易量为5,075宗，同比去年下降了2％，但平均价格上扬了6％，达到374，449加元；2月份交易量为6,015宗，同比去年下降了11％，一时间，许多人开始不知所措，猜测种种，云山雾罩，众说纷纭。不过，大多数人只是雾里看花，人云亦云。然而，2月份市场平均交易价格却达到了$382,048，同比去年上涨了4％，销售期大大缩短，仅为30天，售购率则高达99%。根据徐博士跟踪市场适时观察，岁末年初的冬季房市并非异常，预测之内，意料之中。

导致交头减少，价格上扬的主要原因有三：一是多市新税促成交（12／07－01／08）；二是天寒地冻缓买卖（1-2／08）；三是美国经济显衰退，不少买家持币观望，加之冬季房价相对较低，市场交易相对清淡，许多卖家惜房上市，等旺市待价而沽。

至于今春大多房市，市场虽有变术，但总体值得期待。详情参见“07-08大多地区房地产市场行情分析与预测报告”，在此不再赘述。谈几点看法，供广大用户和朋友们参考。有不当之处，尚望业内高人和民间高手包涵纳谅。

第一，先见者智。除了上帝，没有人能预测未来。但是，人区别于其他
动物的重要标志就是憧憬未来，期盼明天。如果说太阳明天一定从东方升起有点狂妄，但可以说太阳明天很大可能依旧从东方升起就不足为奇了。如果说大多地区房地产市场一定会火爆如昨有点武断，但还会理性正常，活跃有加，不太过分。正如徐博士去年所预测，今非昔比，但尚有期待。不出意外，交易量会下降，但价格乃会上涨。不信，等着瞧！（Wait And See）时间会说明一切。

第二，先行者力。买卖双方及中介方参与市场，心动不如行动。先行者
明，后行者跟，不行者钝；先动者力，后动者随，不动者滞。成功永远属于有准备之人。不知不觉，不行不动，道听途说，人云亦云，只会坐失良机，哀叹命运不济。为何不早作准备，早鸟先飞宜多食，笨鸟先飞早入林。徐博士告诫广大用户，千万不要兵临城下，临阵磨枪。商场如战场，兵者，胜兵先胜而后战，败兵先败而求战。生死存亡，此言即是也。

第三，速决者强。猛虎忧郁，不若蜜蜂一蛰。议而不行，行而不决。犹
犹豫豫，疑神疑鬼，拖拉以坐失良机，耽搁以殆尽胜算。运筹帷幄，决胜千里，兵贵神速。不知不明，不行不动，来回折腾，犹豫来去，争抢Offer，信心浅薄，犹豫不决，岂有胜算？太医一出手，便知有没有，大师一进门，便知行不行。专业高手，前思后想，千思万虑，都难免一失；况缺乏专业知识，怀疑这怀疑那，岂有能成耶？信则灵，不信则不灵。此言即是，信不信由您。

第四，速胜者强。岁末年初冬季房市有一大特点，适当叫价的房产，常
以争抢Offer，竟价成交。如徐博士所在的公司今年1月在於人村的一宗交易，58万的叫价，十多个Offer争抢，以62万的价格于上市一周后无条件成交。2月在北约克一宗叫价53万的房地产，上市不到一周，以73万成交，3月初，多宗房地产叫价在60万上下，都很快以75万左右顺利成交，如此案例，不能一一枚举。市场淡乎？冷乎？降乎？睁抢Offer而胜出者，乃强者也。其交易之干净利落，速度之快，如矢之即发，箭到标落，一举中的。

“今年春来早，行情先预报”，春季旺市到，祝君准备好！（I Am Ready, Are You?）本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖合约依据。如有相关问题，徐博士地产论坛咨询热线已经开通。欢迎来电咨询：天合地产经纪人，徐华飞博士（经济学），咨询热线电话：416-886-6608

[mmli]

[quote]2月在北约克一宗叫价53万的房地产，上市不到一周，以73万成交[/quote]

那当初出价就有问题！

[harry]

天寒地冻排长龙　争抢认购为哪般？
------大多地区房地产市场热点观察

天合地产经纪人 徐华飞博士

有关CONDO投资与买卖，很多客户和朋友来电咨询：不知天寒地冻排长龙，争抢认购为哪般。

相关问题有：认购CONDO是自住好还是投资好？CONDO价格是否偏高？今年CONDO价格还会涨吗？会不会降？投资CONDO是转手倒买倒卖还是出租，哪个更赚钱？是请经纪认购还是直接从开发商或其代理商购买，哪个更好？排队认购是CONDO发售的最好方法吗？排队对谁最有利？专业排队族为何能生存？是理性投资还是商业炒作？大多地区CONDO市场是过剩还是稀缺？抢购CONDO现象的本质是什么？为啥有人排队后认购，而有人不排队先认购？买CONDO楼花合算还是买CONDO现房合算？为什么现房比期房更便宜？为什么不少人争相抢购，不到半年又急于转手？如何转售楼花？

……诸如此类，千奇百怪，不胜枚举。

有些问题，徐博士曾撰文作答，请参见“CONDO投资十大要诀”以及媒体访谈“买CONDO时要擦亮眼睛”，为节省时间，在此不再赘述。

就CONDO投资与买卖，徐博士再谈几点看法，供广大用户和朋友们参考。有不当之处，尚请原宥。

第一，时尚渐行渐远，CONDO越来越近。

在大多地区，一提起CONDO，无人不知，无人不晓，好像人人都参与过买卖CONDO。为何大多地区近年来CONDO市场如此火爆？究其原因，大多数人认为：一是房屋价格高企，普通百姓，特别是首次置业者望家（价）生畏，买不起低密度住宅，退而求其次，购买高密度CONDO单元；二是婴儿潮人口越来越多，年龄越来越大，不堪独立住宅打理重负，如今年雪暴，据报道仅铲雪致死者达多人。选择CONDO共管柏文，可免劳役之苦。或旅游度假，或外出公干，无管理后顾之忧。除此之外，依徐博士看来，很重要的一点就是当下人们的生活方式和消费模式的转变，居住在现代化设施齐全的豪华CONDO已成为一种现代生活时尚，尤其是专业人士和年轻人更为青睐。同时，也为富裕阶层拥有财富、拓宽收入的另一条稳健投资渠道。

第二，CONDO市场越火爆，认购楼花须谨慎。

CONDO楼花认购，看似很简单，实则很复杂。买卖合同权益，看不见实物，摸不着实体，一般来说，三年的建设周期，市场条件和各种因素，变化不定，风险多多。徐博士早就告诫广大用户和朋友们，买CONDO要擦亮眼睛，非借专业高手分析判断，认购楼花投资项目，一般消费者，跟风抢购，除个别项目撞大运例外，多以抱缺遗憾而告终。

第三，争抢认购多炒作，CONDO认购须理性。

认购CONDO的方式多种多样，为何要争抢认购呢？稍有经济学常识的人都知道，只有当商品稀缺，供不应求的情况下，抢购现象才会出现。其结果必然导致物价上涨。反之亦然，在通货膨胀，物价上涨时，也必然出现抢购风潮。每当此时，不法商贩，乘机囤积居奇，哄抬物价，进一步扰乱市场，从中渔利。因商品流通受阻而最终使使消费者受害。然而，一旦等消费者醒过闷来，倒爷们的库存积压在所难免，滞销兜售而无人问津。某某CONDO在市场上过度炒作的结果正验证此经济学原理。如果抢购房后不涨价，亦有悖同一经济学原理，许诺不涨价，千万要当心！可谓兵不厌诈，无商不奸。

第四，天寒地冻排长龙，争抢认购谁得利？

在徐博士看来：商业不炒作，犹如啤酒没泡沫，商家恶炒作，犹似煲汤太过火。排队枪购对谁有利？首先当然是开发商，其次是代理商，当然还有为商家炒作的推波助澜的宣传媒体；而对谁最不利呢？首先是消费者，其次是经纪人。排队需要费用，羊毛只能出在羊身上，总体而言，排队增加了交易费用，不利于商品流动和促进交易。但对少数积极参与和配合默契的消费者和经纪人，从开发商和代理商得到适当的奖励是必然的和必不可少的。否则，一个巴掌拍不响，鼓噪不起来壮观的场面和热烈的气氛。

第五，CONDO转手非易事，不到入住难出手。一些CONDO投资者，不理
性投资了一萝筐CONDO楼花单位，恐怕是过度参与了CONDO争抢认购的结果。越来越多的用户（非本经纪所代理认购）来电咨询并委托转手，真是为其难以受理（难受）。

实际上，CONDO楼花短期内转手，除操作程序十分复杂外，市场需求十分有限。欲倒手赚钱，谈何容易！争抢认购快，转让促销难，加上支付经纪人佣金，短期内，想发财，实属不宜。

为此，徐博士奉劝一些非理性投资者，一不要再盲目争抢认购；二不要心急火燎地转手；三不要忍痛割肉，“一不做，二不休”，除非迫不得已，还是捏在手里好一些，担惊受怕，难受几年也没办法。谁叫当初投资决策太冲动呢？

第六，投资赚钱理当然，眼光不独钱难赚。

这世界上，人人都爱做美梦。赚钱，人人都喜欢。当今社会，有谁跟钱过不去呢？然而，世事无完美，美事古今难全。投资赚钱，人云亦云，跟风而飘，随波逐流，岂能成就乎？经商如用兵，决胜千里，运筹帷幄。“先见者智，先行者力，速决者胜，速胜者强”（徐博士语），岂有跟风排队，守株待兔者赢大利耶？投资不光用本钱，更要用智慧和眼光，方可奏效。

。。。。。。

太多问题，难一一作答，时间所限，余言后述，请耐心候待。本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖委托与交易合约依据。如有相关问题，徐博士地产论坛咨询热线已经开通。欢迎来电咨询：天合地产经纪人，徐华飞博士（经济学），咨询热线电话：416-886-6608
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[dodo]

这才是见多识广的经纪！

[harry]

国会议员唱衰加国房市　徐博士有话不得不说

天合地产经纪人 徐华飞博士

国会议员那边唱衰房市，徐博士这里电话不断，有很多人问：议员先生唱衰房市，是政策导向，还是哗众取宠？为何有很多人唱衰房市，却很少有人唱荣房市？有唱衰者著书立说，可否有唱荣者撰文立言？。。。。。。为感谢大家的关爱、信赖和支持，徐博士有话不得不说。先透视现象，回答问题；后仰观俯察，谈点看法。

说市场，谈房市，经济学家或学者，调查研究资料数据，有话语权；地产从业人员，置身亲历市场之中，有发言权；没有调查者，当然就没有发言权。政客在此时此刻大谈特谈加国地产房市，难免有哗众取宠之嫌。

议员先生很聪明，唱衰比唱荣更保险。因为古今内外，没有亘古不变的房市，加国房地产市场持续稳定地增长达12年之久，乃与时俱进，似乎不合时宜；况南面邻居美国，哀歌一片，怨声载道，看似不合地宜。好像大厦之即倾，金手一指，轰然坍塌；房市犹如顺水推舟，急流直下。可惜，房市不同于股市，否则，议员先生一唱衰，股指真有可能一泻千里。

作为政客，要替选民着想，为选民服务，无论何时何地，心态都要积极些，况且现在加国房产市道有利于安居乐业、经济发展和财富增长，为何未患先恐？是杞人忧天，还是天忧杞人？若真是市道逆转，定当积极救市，岂能消极旁观，坐而论道？保护选民利益和家庭财产，才是政（正）道！至于著书立说，经纪不同于政客，政客有钱有闲，经纪则忙于服务客户，夜以继日，周而复始，成功者有钱没闲，挣扎者更是既没有钱，也没有闲，徐博士还算是说得过去，没有大钱，但忙里偷闲，撰文写作，谈点看法，但愿别让大家失望。

第一，零首付帮助首付能力低的人上楼。此言即是。Why Not？为何不呢？首付能力低不等于支付能力低。存量资产可能不足，增量资产可能很大。以房地产作为抵押品，再购买加拿大按揭及房屋公司（CMHC）提供的保险，并经过严格审批而获得零首付按竭贷款，手续严格，保险费高，比例很少，能帮助多少人上楼？即便如此，这有利于安居乐业、市道繁荣，徐博士敢说，能上楼的，很少能下来的！

第二，40年还款期帮助收入水平低的人上楼。此话也当真。Why Not？为何不呢？如果按揭延长到100年更好。随着业主还款时间越来越长，抵押资产越来越少，净资产越来越多，还怕您还不了款？只要尚有净资产，贷款机构担心啥？延长还款期限有利于安居乐业，市道繁荣，越长越好。

第三，加人平均欠债率上升。欠债不是问题，还债能力和信用才是问题。只要信用好，还债能力强，欠债率高又怎么样？说明人们的消费信心足，未来预期高，是有能力、有信心、有信用的表现。尤其是置业安家欠债，有利于安居乐业，市道繁荣，财富积累！

第四，加人储蓄率下降。这也不是问题。对于投资者而言，资金短缺是永恒的主题。否则，为何要到贷款机构借钱投资呢？由于银行存款利率低，加上征收资本收益税和通货膨胀，相对投资者而言，存钱无异于赔钱。干吗要把钱存起来，让银行赚利差，让借款人赚钱？说到底，不如自己买房、换大房，因为首要住宅资产增值免交税，有利于资产增值，财富增长，市道繁荣，何乐而不为？

第五，婴儿潮人士退休卖楼，市场可能出现大量房源。市场经济，哪里有需求，哪里就有供给；哪里有供给，哪里就有需求。房地产市场交易，有买房，有卖房，有换房。有婴儿潮退出大房换小房，有老移民退出小房换大房，有婴儿潮退出卖房，有新移民流入买房。市场通过价格信号来调整和实现供求的动态平衡。婴儿不是在同一天出生的，房子并不是要在同一天卖出，市场会逐步消化吸收供应量而实现供求平衡。

第六，美国经济拖累加国，失业业主可能被迫卖楼套现。这倒是议员先生需要认真思考的一个问题。加国经济发展要有全球眼光，参与国际市场竞争，减少对美国经济的依存度。不过，失业与就业也是动平衡。失业业主时时有，就业业主处处在。有买就有卖，有卖就有买。如果说加国经济自身没有支撑力和抵抗力，被一蹶不振的美国经济所拖累，造成加国失业率大幅度上升的话，这对加国房地产市场无疑造成很大的消极影响。至少目前，加国经济发展良好，失业率居低不高，尽管美国经济近2年来持续走软，加国这边风景独好。对此隐患，国会政府应积极应对，不宜消极论道，促进房地产市场的稳健发展乃是振兴加国经济的有效途径。

第七，加国八成资产放在住宅上。这是好事。比起美国人，更多的资产押在股市上要稳健得多。若是议员先生在国会山预测股市大跌，恐怕当天股市应声下挫，股民将损失惨重。房市不同于股市，在于土地资源的稀缺性和房地产的使用价值。即使房价下降，作为消费品，其使用价值仍然不变。但对于投资炒房者，则另当别论。即便作为投资品，也不至于赔得比股市更惨然。

第八，大部分人“迷信”地产会永远上升。这也不是大部分人都“迷信”，而是大部分人越来越明白一些经济学道理。有些商品在市场上，其价格永远只升不降。只要没有其它可替代的资源出现，不可再生的稀缺的自然资源如土地、煤炭、石油、天然气等自然资源的价格总会上涨；只要银行不破产倒闭，钱存在银行也是永远增加而不会减少。人们相信地产会永远上升是有一定道理的。一是土地是不可再生的稀缺资源；二是经济发展伴随通货膨胀，物价上涨；三是建筑材料和劳工成本越来越高；四是人们对居住条件的期望越来越高，需求越来越大。因此，房地产从长期来看，价格呈现上升趋势；当然，短期而言，市场跌宕起伏，周期波动，在所难免。非怪有一位英国老太太，年轻时花2万英磅买下的一宗房地产，80年后的今天，有人出价200万英磅，她都不卖。按平均价格10年翻一番，至少也得256万英磅（2的8次方）。

第九，排队买房是泡沫现象。未必尽然。在市场上，有需求就有供给，当某种商品供不应求时，就会出现抢购风潮，排队现象就会出现。排对买房主要是优质楼盘市场供给不足造成的，如果无限量供应，看有谁还愿意排对购买。当然，不排除地产开发商和代理商炒作的成分，也不排除存在市场泡沫因素，但这在市场上是常见的，属于正常的市场经济现象，也不必大惊小怪。据徐博士先前观察多伦多市中心排队买楼花市场热点时，曾撰文指出：“市场没炒作，好像啤酒没泡沫；市场太炒作，犹如煲汤太过火”，适度的泡沫是市场繁荣与经济发展的需要，是符合市场经济发展要求的。

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[cat]

哈哈，正因为加拿大人保守，
才避免了美国式的次贷危机，
前车之鉴啊

[harry]

成交数量下降　价格涨幅减缓
------大多伦多地区房地产市场行情观察

天合地产经纪人 徐华飞博士

5月份，对于中国而言，是黑色的，12日14时28分发生在四川汶川的大地震，天崩地裂，地动山摇，瞬间家破人亡，妻离子散，顿时地狱天堂，阴阳两重天。截止6月4日12时，地震已造成69,122人遇难，17,991人失踪，中国为之悲痛，举国哀悼罹难；全球为之震惊，举世关爱灾民。

5月份，对于大多区房地产重售市场来说，是灰色的，成交量持续下降，价格涨幅减缓的基本态势，使大多区房地产市场充满各种担忧与不安，进一步证实笔者2007年12月16日发布的“2007-2008大多伦多地区房地产市场行情分析与预测报告”中提出的”2008年大多区房地产重售市场成交量下降，价格上涨，但涨幅减缓”的结论性预测。

根据多伦多地产局跟踪市场统计：大多区5月份，成交9,411手, 同比去年的11,146手下降了16%，均价$398,148加元，同比去年的$382,787加元上涨了4%。其中：多伦多市区(416区)成交3,711手，同比去年的4,578手下降了19%，均价$434,271加元，同比去年的422,163上涨了3%，多市以外的905区，成交5,700手，同比去年的6,568手下降了13%，均价$374,629加元，同比去年的$355,341加元上涨了5%。

总体而言，成交量持续下降，价格涨幅回落已成为5月大多区房市行情的主要特征。进一步观察，5月份大多区重售房上市库存量高达27,267宗，同比去年增加了15%，这对买家是一个好消息，意味着在价格涨幅回落的情况下，购房者又有了更多的选择，但同时也增加了一些买家持币待购与徘徊观望的心理预期；与此同时，而对卖家来说，则是个坏消息，销售竞争加剧，成交价格上不去，且导致上市销售期延长。

因受累于美国经济长期衰退的负面影响，加国经济出现了负增长。据联邦统计局近日公布的今年国内生产总值（GDP）报告显示，在刚刚过去的第一季度，加拿大GDP比上一季下滑了0.1%，比去年同期则下降了0.3%，为5年来首次负增长，大大低于业内先前GDP年增长0.4%的预计。而3月份的出口也呈下滑趋势，下降了0.2%。联邦库存积累（inventory accumulation）继连着两个季度的大幅增长后，也有所减缓。等等因素引起了人们对经济前景的忧虑，担心加拿大步美国后尘而陷入经济不景气之境地，从而导致消费者信心指数下降。目前加国经济状况直接影响加国房地产市场，特别是处在制造业中心——安省的大多伦多地区的房地产市场，预期后市行情，不出意外，今年上半年，大多地区房地产重售市场将持续呈现成交量持续下降，价格涨幅趋缓的基本态势。

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[harry]

绿油油的麦苗不等于沉甸甸的果实
------从商品到价值的惊险跳跃

天合地产经纪人 徐华飞博士

有许多人来电询问徐博士：我的房子如何如何地好，市道又是如何如何地旺，更换了多家经纪公司和经纪人，就是长期没卖出，是为何故？我的回答是：绿油油的麦苗不等于沉甸甸的果实。爱屋者及鹜，爱鹜者及屋。自家的孩子最庝爱，自己的女儿舍不得嫁。总觉得自己的房子是最佳。

众所周知，在商品市场上，从商品到价值的实现是一次质的飞跃。共产主义的倡导者与奠基人马克思在其著名的《〈资本论〉将其称之为“一次惊险的跳跃”
。商品从使用价值到交换价值的转换充满着憧憬与企盼，希望与失望的一次惊心动魄的冒险历程。从交换价值到价值的实现更是一次跨越鸿沟的胆战心惊的跳跃。要完成和实现如此惊险的跳跃，市场交易双方谨小慎微，参与其中的中介方更是如临深渊，如履薄冰，或成功跨越鸿壑，或坠入失败深渊。生死存亡，系于一念；成功失败，在此一举。

在如此残酷竞争的市场上，多方利益的对立、冲突与博弈，房子难以卖出或退出市场的原因是多种多样的。从卖方而言，过高叫价乃为祸首；从买方而言，出价过低最为普遍；从中介方而言，市场营销战略失策最为常见。如淡季市场该降价时涨价卖；市场旺季当涨价时降价卖。市场定位不准确，市场目标不明确，对市场供求与竞争状况不清楚，营销战略与销售策略混乱，市场机会判断失误，等等导致该卖出的房子未卖出，或该早卖出的房子迟卖出，该高价卖出大房子贱卖出等各种不良后果，给卖家带来不必要的经济损失。

因此，徐博士曾多次建言献策，对卖家而言，徐博士曾撰文“叫价过高，有害无益”，奉劝叫价过高的卖家好自为之。所有的卖家，谁不想将自己的房子卖个好价呢？愿望是好的，但理想的不是现实的；现实的不是理想的。早在1986年徐博士曾指出：理想与现实的统一是衡量一个人成熟与与否的重要标志。仅有一个好的愿望是远远不够的，共产主义，各取所需，可是人的贪心与物欲是无止境的，人类需求是无限的，然而，自然资源是有限的。现实世界有限的资源是无法满足人们无限的欲望。理想当归理想，崇高的理想未必能够在现实生活中实现。共产主义，共产共妻，可人类的需要是千差万别的，各有不同。卖家总想卖个高价，恰恰相反，买家总惦记着买个低价。卖个高价，买个低价，谁不想如此呢？世人都自私自利，个个都贪心不足，人性所致，本性难移。

那么，如何才能卖个好价呢？过高叫价乃不明智之举。毕竟是买家出价，支付者意愿（WILLING TO PAY）是至关重要的。经济学告诉我们：当商品价格下降，需求就会增加，结果就会导致价格上涨；相反，当商品价格上升，需求减少，竞买力不足，结果肯定是价格上不去。叫价过高，贪心得不到好报。古人云：欲取之，必先予之。要想卖个好价，必先叫价偏低点，争取更多的买家，提升卖个好价的机会和可能性，这样做更现实得多！

对买家而言，徐博士同样指出：出价过低，有害无益。为什么呢？因为这样一来，只能帮助买家的竞争对手徒添获得的机会。在自由竞争的市场上，买家想出低价，先不说卖家是否同意，其他买家更是不干，这么低的价格，我更愿意买！竞争之后，只能是出价最高者获得。因此，市场成交价是卖家最低叫价等于买家最高出价的妥协平衡的结果。这是市场竞争和买卖双方谈判妥协的动态过程与共同成果，而并非单方面（如买家或卖家）的主观愿望或一厢情愿。

对于经纪而言，要保护和促进客户的利益，促成买卖成交而实现客户利益。要及时了解和掌握市场行情与动态，准确判断和定位市场，敏锐捕捉和抓住机会，不失时机地促成交易，从而实现客户和各方利益最大化。

-- 徐为之(笔名)
于2008年5月2日午夜时分作于多伦多居闲慎独斋

本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖委托与交易合约依据。如有相关问题，徐博士地产论坛咨询热线已经开通。欢迎来电咨询：天合地产经纪人，徐华飞博士（经济学），咨询热线电话：416-886-6608.

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[harry]

近日，多伦多地产专家徐华飞博士接受中国第一财经日报财经中心资深记者蔡臻欣先生采访，以下是主要内容。

蔡：加拿大房地产市场价格形成机制的决定因素是什么？未来发展趋势又如何？

徐：加拿大的房地产价格的形成机制主要是由自由市场的价格行程机制和政府宏观政策调控综合作用的结果。目前的市场价格主要是由市场经济中的供求关系决定的，但政府的宏观控制政策诸如央行基准利率与贷款政策、投资与经济发展、新增就业人数与失业率、消费者价格指数与消费者信心、物价上涨与通货膨胀率等主要宏观调控指标起到推波助澜的作用。加拿大房地产市场的未来趋势，将取决于加拿大经济状况，包括很多影响因素，如美国经济疲软与回升乏力，美国次生房贷危机所引发的全球金融动荡，信贷成本加大加剧全球经济下挫，受困美国经济和全球经济的影响，加拿大经济发展趋缓；加元升值，出口受阻，严重打击加国制造业；一些行业如金融和航空运输业绩下滑，导致失业率上升；加之石油和能源价格飙升，食品和日用消费品价格上扬，通货膨胀压力激增，消费者信心指数下降。在经济发展趋缓和通货膨胀双重作用下，加国房地产市场连年火爆的局面已经风光不再，无人喝彩。今年上半年，成交量下降，价格涨幅回落，未来市场逐渐回归理性，价格调整亦大势所趋。


蔡：美国与加拿大的房地产市场有何不同，主要差别在什么地方？

徐：同处在北美地区，但加拿大房地产市场与美国房地产市场有很大的不同。首先，加拿大经济不同于美国经济。美国经济是全球扩张型的，以资本全球化推动市场全球化，受全球经济影响较大；而加拿大经济是资源依赖型的，经济基础比较稳固。由于失业率低，家庭收入稳定且净资产额高，支付能力强，消费者信心足，购买力较强，房地产需求相对旺盛；第二，加拿大金融体系和金融政策相对保守稳健。房地产贷款市场金融创新能力弱，远远落后美国，不存在次级按揭贷款市场金融风险危机。加拿大人不像美国人那样依靠高风险融资方式买房，次贷比例很低；大量来到加国的移民则更加稳健，首付款比例高，偿还能力强，取消抵押品赎回率很低；第三，加拿大，特别是大多伦多地区房市依然稳健，供需相对平衡，购销两旺持续十二年；西部区由于油砂等能源资源开发，带动西部经济发展强劲，前几年房地产市场更加火爆。第四，加拿大大型金融机构债务状况良好。因此，购房者不必担心是否申请到按揭贷款，短期内亦不必过多担心贷款利率上涨，合格的贷款人且能够负担较多的首付款（如超过20％），银行还将可能以优惠的利率批准按揭贷款。


蔡：与北美其它城市相比，大多伦多地区的房地产价格是否严重高估？

徐：我前面提到了北美自由市场价格形成机制的主要决定因素。这个问题的本身暗藏了人们对大多伦多地区甚至加拿大房地产市场未来价格走势的担忧。房地产价格最终是由市场来决定的，供求关系的变化左右着房地产价格的起伏。由于加拿大今年来上市交易库存量创历史记录，房地产供给量大大超出需求量，结果导致价格涨幅减缓，这是市场机制发挥作用的结果。这并不是消费者对加拿大房地产市场价格的高估，因为市场机制并不以人们的主观意志（高估或者低估）所转移，感性冲动则是一时的表现，理性回归却是永久的事实。


蔡：您认为加拿大房地产市场的未来机会在哪里？

徐：加拿大房地产市场未来的机会很多，如在商业房地产开发，新屋开发建设，共管公寓的开发建设，翻新和装修投资，老房旧宅重建与开发等领域机会多多。相关产业如建筑材料、规划设计、装饰装修、室内设计、家俱家私用品等皆极具发展潜力。


蔡：华人投资加拿大房地产要注意什么问题？

华人在加拿大投资置业要注意的问题很多。由于中加的国情不同，在社会制度、经济政策、法律体系、文化背景、生活方式和消费理念都存在着巨大的差别。房屋的建造结构、建筑材料、房间布局、内装外饰，环境保护、能源节约、地理选择、交通商业、学校教育、社区服务等不同考量，无论是海外华人（加国以外的非永久居民或加国公民）还是本地华人（永久居民或华籍公民），要想在加拿大投资置业，首先要委托一个专业诚信的地产经纪人（房地产买卖）作为您的代理人，代表并促进和保护投资人的最大利益。此外，房地产经纪人还向客户推荐房地产投资买卖的其他中介方如房地产律师（房地产交接）、验房师（房产检验）、贷款师（房地产按揭贷款）、保险师（房地产产权和房屋）、装修师（室内室外装修装饰）、设计师（室内室外设计）、园艺师（前庭后院花草树木）、会计师（报税）等提供一系列的专业服务。

[harry]

一个胶着闷钝的市场
------大多区房市观察与行情分析

天合地产经纪人 徐华飞博士

9月以来，大多伦多地区房地产市场没有出现昔日秋季旺市的光景，受困于全球经济不景气，美国经济超级疲软，次贷危机进一步恶化，金融市场动荡不安，美国经济前景暗淡。加国经济放缓，联邦大选在即，政客粉墨登场，未来经济政策走向不明。加之全球房市形势严峻，美国市场一蹶不振，加国房市正在调整，今年下半年以来，均价自96年以来首度出现回落，交易量今年以来持续下降。大多伦多地区房市，独善其身，在北美市场上一枝独秀，虽然交易量连月下降，但均价却在继续上涨，不过多伦多市8月份均价首次出现小幅下降。当前大多伦多房地产市场出现胶着闷钝的状态，具体表现在以下几个方面：


1,　卖家挺着

为什么卖家挺着不放手？其理由有：第一，虽然大多伦多地区房地产交易量在降，但均价还继续在涨；第二，好的房源，买家继续在抢；例如昨日晚（9月16日）位于Huntingwood 和Victoria Park 一宗三层镇屋，上市第10天，9个买家争抢，结果以高出叫价$11,000无条件成交。第三，潜在需求旺盛；具有支付能力的新移民、投资移民、老移民以及婴儿潮换房者等大有人在。不少大陆来的投资移民，一登陆，第一时间先买房，不等交接就返回，让家人和孩子长期留守。

到底卖家要挺到何时？在我看来，首先至少挺到均价下降10%；其次，挺到赢利摊薄20%；最后挺到不得不卖，不管是什么原因。无论如何，徐博士会坚强地帮助卖家挺到最后一刻。


2,　买家等着

为什么买家等着不松手？等待的理由有：第一，价格上涨在趋缓，加国房价6月份开始出现下降；多伦多市8月份出现小幅下跌；第二，交易量逐月出现大幅下降，市场显示疲态；第三，上市量大幅度攀升，可选择性越来越大；第四，销售周期越来越长，卖方压力越来越大。

买家到底要等到何时？依我之见，首先，要等到价格下降至少10％，其次，要等到价格回落后开始上扬；再次，要等到不得不买，无论是什么原因。例如，我有一个潜在客户，夫妇俩和孩子们一起苦苦等待了将近10年，一次又一次的犹豫不决，终于在今年4月份，自己找到卖家，在历史上价格最高位，且选在今年最旺盛的销售季节，首次买下了自己的主要住宅！无论如何，徐博士会耐心地帮助买家等到最后时刻！


3,　经纪闲着

为什么经纪闲着不动手？经纪闲着的理由有很多，诸如个人理由，家庭理由等等，只不过是不好意思讲出真实理由的借口。连来电不断的徐博士都有空休闲喝茶，说自己忙得不可开交，很难置信。真实的理由主要有以下三点：第一，努力无建树，劳碌无功而返；第二，成本压力大，沉没无声无息；第三，风光不再有，无人来喝彩。看一看广告量，就知道谁还在，谁走了；谁在忙，谁休闲了。例如，某些地产报刊一看形势不对，都自己打出广告，拉行业外的生意了。

经纪到底要闲到何时？依“渔”人之见，要 “咸”到晾干。要闲到价格下跌20％；要闲到广告量缩减50％；要闲到油价下降30％；要闲到兼职其它行业；要闲到活不下去，不得不转行；要“咸”到不能再“咸”。无论多 “咸”，徐博士都会锲而不舍，不厌其“咸”，闲里找忙，为客户帮忙。


总之，在这个唯一不变的就是变化的市场中，闷钝只是暂时的，平衡只能是动态的。不在沉戚中消亡，就在沉戚中诞生。欲知后市行情，徐博士地产论坛密切关注，适时观察与分析，敬请广大用户与读者及时关注，我们拭目以待。


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[harry]

患得与患失
-- 经济放缓、房市低靡与财富效应

天合地产经纪人 徐华飞博士


最近，有很多用户来电咨询：是经济放缓影响了房市行情？还是房市低靡影响了经济增长？我的回答是两者皆是。房市行情与经济发展相互影响，互为因果。

首先，经济增长推动房市繁荣；房市繁荣促进经济增长；两者形成良性循环的积极影响。由于经济增长，投资增加，就业率上升，居民收入增加，消费水平上升，消费者信心指数升高，预期收入增多，个人和社会信用增强，信贷成本下降，居民购买力增强，支付意愿和支付能力提升，踊跃购买房地产，进而推动房地产投资、建设和交易，导致房地产市场购销两旺、市场繁荣。同样，房地产市场的繁荣将进一步促进经济发展。由于房地产市场繁荣，促进房地产投资项目增加，从而带动诸如建筑建材业、装修装饰业、金融保险业、家私家具业、经纪服务业等相关行业的发展，从而进一步扩大就业、增加居民实际收入和未来收入预期、增强居民现实购买力与未来支付能力，有利于增加消费并进一步提升消费信心，从而有利于促进经济的发展与增长。

其次，经济放缓导致房市低靡；房市萧条加剧经济衰退；两者相互形成恶性膨胀消极影响。房市低靡直接造成新屋建设开工率不足，房地产投资项目减少，相关行业市场需求不足，失业率增加，居民收入减少，购买力和支付能力下降，消费者信心不足，市场交易清淡，从而进一步挫伤经济发展，导致经济增长放缓。同样，经济衰退将导致失业率上升，居民收入减少，收入预期减弱，消费者信心指数下挫，购买力和支付能力下降，信用趋紧，银根紧缩，融资与信贷成本上升，投资下降，消费减少，从而导致房地产需求不足，交易量减少，价格下降，房市萧条。

第三，长期来看，经济发展总是有波动的，关键取决于波动周期的长短与幅度的大小。不同于股票市场和债券市场，忽高忽低，上下波动，司空见惯，习以为常，一个变化多端，反复无常的风险投资市场，有利于投资者，多空博弈，投机获利。房地产市场的稳定健康增长需要一个持续平稳的经济发展环境。由于马太效应和正负反馈原理，一旦房地产市场出现重大波动，一个相对漫长的调整周期将会来临。

第四，经济趋缓与房市低靡将会产生什么样的财富效应呢？当经济增长，房价上涨，资产拥有者如拥有股票、债券和房地产的人，其资产价值在增加，并随着其财富的增长变得越来越富有，因而也会更多地增加消费；当经济增长趋缓，房价下跌，其资产价值越来越少而变得越来越贫穷，他们就会减少消费，增加储蓄以备荒年。

不同于其他资产的财富效应，房地产价格升降频次稀少，周期漫长，调整幅度大，因此，房市低靡被人们视之为长期经济波动的开始。一旦房地产价格下降，人们对此十分敏感，甚至恐慌。其实，房地产的财富效应往往被人为夸大，而实际并没有人们想象和预期的那么严重。因为大多数人乃是房地产所有者和使用者，而并非房地产投资者，即拥有更多的房地产作为投资工具。当房地产价格下降，对很多人来说，只不过是资产的票面价值下降，而资产的实际效用并没有多少改变。另外，从社会角度来看，有一部分人的财富减少，而另一部分人的购买支出减少，社会财富并没有多大改变，只是财富分配相对转移而已（从卖家转移到买家）。只有当房地产市场存在泡沫的情况下，一旦泡沫破灭，房地产的财富效应立即显现，整个社会财富随之缩水。人们普遍变得贫穷。即使如此，对于首次购房者，或以小换大，以旧换新的购房者而言，并不是一个坏消息，而是节省一大笔购房开支而去增加消费，这一点往往被人们所忽视。如果出现经济衰退导致房市下跌，房屋拥有者的净资产下降，在银根紧缩，信贷成本上升的情势下，居民减少消费支出在所难免。

总而言之，房地产所有者，买家或卖家，投资或自住，各怀心思，患得患失。有道是：房市洋洋情缠绵，患得患失实难免；居者有屋图安乐，升降涨跌自安眠。


“市场回归理性　　调整大势所趋-------2008年大多伦多地区房地产市场行情分析与预测中期报告”已于7月11日隆重推出（详情请见诸多媒体报道或登录徐博士地产网www.HarryXuHomes.com）。预期后市，徐博士地产论坛密切关注市场行情，适时观察与分析，敬请广大用户关注！


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