北美论坛

[harry]

委托朋友买卖要小心！

-- 天合地产公司　徐华飞博士

有不少人来电询问，委托了朋友买卖房地产，进退不得，左右为难，如何是好？我的回答是：找朋友买卖房地产要小心！且不说一个朋友的人品、业绩和道德操守，仅就委托与代理关系而言，工作关系与朋友关系大不相同，商业利益和个人友情难以平衡，真可谓相知容易相守难。

所谓小心者，虑患未生，戒祸慎微，不敢纵其欲也。拿朋友使唤，呼之即来，挥之即去，拿朋友当差，打不着狐狸惹一身臭，落得个“不仁不义”之骂名，实在要小心！

有人告诉我说，多年来亏欠朋友太多，委托买卖房产也算是一种补偿。殊不知，友情是纯真的，就象真爱是无私的和无条件的。朋友相处，以诚相待，礼尚往来，欠从何来？补又有何益？拿友情做交易，当要小心，免得弄巧成拙，财友双损！

在商言商，利益所系。朋友当头，敬而远之。商场如战场，铁骨铮铮，岂有脉脉含情，似水柔情？如有也不过是商场战略战术而已，以柔克刚，攻坚制胜者也。正如伟大的政治家、历史学家、前英国首相邱杰尔所说的：在这个世界上，没有永恒的敌人，也没有永恒的朋友，唯有永恒的共同利益。此翁所言即是。在商场中，既没有永恒的敌人，更没有永恒的朋友，唯有永恒的共同利益。为共同利益而奋斗正是合作者的目标和任务；为共同利益而努力正是合作者的责任和义务。找朋友做买卖，实在要小心！

有人说找朋友买卖房地产，有弊也有利，有利的一面是委托与代理双方比较了解，信任度高，共同工作，配合默契。而实际上，存在着朋友之间因顾面子而伤害商业利益的弊端，同时也存在着顾商业利益而伤害友情的风险。此外，不排除朋友做代理的道德风险，典型的叫做“朋友陷阱”或“杀熟”。这在中国大陆是屡见不鲜，人人皆知的。俗语说的好：画龙画虎难画骨，知人知面难知心。找朋友买卖房地产，要小心！

我的经验是，通过朋友买卖房地产，路越走越窄，朋友越来越少；而通过买卖房地产来交朋友，路越走越宽，朋友越来越多。做事先做人,先交易后交情。与其通过朋友买卖房地产，若不小心，伤害一个朋友甚至失去一个朋友，倒不如一心一意为用户着想，全心全意为用户服务，通过买卖房地产去赢得用户的信赖，甚至获得一个朋友，霄让之别可见矣。

本文实属个人看法，不构成任何合约依据。如有问题.
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[harry]

前机多由因循误　后悔皆为决断迟

-- 天合地产公司 徐华飞博士


许多卖家来电咨询：在今年异常火热的多伦多房地产市场上，为何多次上市，未能如期售出？有些甚至降价抛售，无果而终，懊悔不已；又有许多买家来电询问：为何多次下ＯＦＦＥＲ，都没能买到房子？一而再，再而三地错失了市场机会而深感失望。究其原因，不一而足，略举些许，个人看法，仅供参考。

来加拿大的，或先或后，都是移民。古人云：到什么山上唱什么歌，入乡先问俗，入乡须随俗。 而许多首次买房或卖房，多为新移民。对当地的文化背景、风俗习惯、法律制度和行为规范、经济制度和市场运作缺乏足够的理解和了解，加之语言的障碍，通常是人以“族”聚，言以“语”分。沿袭本民族的传统和风俗，因循过去的经验和习惯。例如做房地产经纪，华人服务华人，印巴人服务印巴人，犹太人服务犹太人，签署同一份房地产购销协议，用不同的语言服务不同的客户。同在一个市场上竞争与合作。不同的民族用不同的语言交流和沟通，共同遵守当地同一法律体系和市场规范。就华人而言，在房地产市场买卖中常常失利的主要原因在于因循守旧和犹豫不决，具体表现如下：

１，先来与后到。典型的论资排辈。这一点与“加拿大经验”不谋而合，所不同的是房地产经纪本来就是不分先后的行当，非得弄一个新旧经纪之分。诸不知老经验不好好服务新客户，后果又如何呢？

２、有名与无名。典型的攀名附势的功利思想。利用“名人效应”为自己谋利，诸不知您利用名人，名人更利用您，不同的是您在乎名人，名人未必在乎您。在商言商，市场不在乎名与不名，而在乎利与不利。

３、生人与熟人。典型的小农意识，乡土色彩。以情为先，感情用事，情绪化办事，捉摸不定。诸不知市场是理性的，不进行理性思考与分析，准确的观察与判断，孰优孰劣，谁胜谁负，刘邦与项羽之别矣。

４、面子与“里”子。典型的虚荣自负。死要面子活受罪。经济实力不济，非得与人攀比，买一个大房子，恨不得每一个房间都出租；金玉其外，败絮其里。转手时，又因叫价过高，常常是无人问津。诸不知西人重“里”子，轻面子，表面上看不起眼的房子，而在市场上实际价值过百万。

５、己所欲，施与人。典型的以己度人。以己之心，度人之腹。房地产上市，过高叫价，下ＯＦＦＥＲ时，砍价太离谱。原以为自己买房子，别人下ＯＦＦＥＲ，也先砍一刀。诸不知，人家来都不来看一眼，免得瞎耽误工夫。

６、不知己，揣摩彼。不知道自己在想什么，在干什么，先揣摩别人在想什么，在干什么。看上了好房子，马上产生疑问：这么好的房子为啥要卖？这么好的房子为何这么久没有卖出？诸不知如果这么好的房子不卖或已经卖出，还有您啥事。

７、瞻前顾后。回首过去，展望未来，一筹莫展。懊悔１９８９年市场峰顶时没有把房子卖掉；痛恨１９９６年市场低谷时，没有买下房地产，看别人投资一个房地产赚了几十万。现在房地产价格持续上涨了十多年，是不是市场高峰期？未来房地产价格会不会降？近年来为美国房地产价格下降而忧心忡忡，最近又为美国次生按揭风波而寝食不安，经常为中国宏观控制、反贪反腐造成房市小感冒而大打噴嚏，诸不知，在加拿大就一套自住房，换来换去，水涨船高，市场波动，影响不大。

８、左顾右盼。偌大的大多伦多地区，东西南北中，不知所措。东有核电站，西有飞机场，ＤＯＷＮＴＯＷＮ太拥挤，北边太凄凉。买方一要社区好，二要价格俏，三要环境美，四要近名校，五要交通便，六要保安全。问君钱几许，诸不知捉襟又见肘，反复演绎着“鱼和熊掌不可兼得”。

９、患得患失。买房时总觉得买贵了，卖房时总觉得卖贱了，即使换房，里外里总觉得亏了。自己卖房子，卖不掉，特着急；卖掉了，又可惜；自己买房子，
别人买走了，老惦记，总惋惜；房子未卖出去，总怀疑，有问题。总之，既患得又患失，不知其所以。

１０、道听途说。问东问西，不加分析；道听途说，不知所然。信息过多，难以消化；看房无数，雾里看花。千人千语，混淆视听；挑来选去，犹豫不决。犹如光棍相媳妇：个个是美女，不知娶谁妻。诸不知“猛虎犹豫不如蜜蜂一蛰”
。市场失利，在所难免。

爱之愈深，恨之愈烈。奉劝同胞，真情切切。

本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖合约依据。
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[harry]

CONDO投资十大要诀

-- 天合地产 徐华飞博士

近年来，大多伦多地区ＣＯＮＤＯ市场火爆畅销，尤其是近期大量新ＣＯＮＤＯＳ面市，个别项目如ＯＮＥ　ＢＬＯＯＲ　ＥＡＳＴ被炒的霹雳啪啦，沸沸扬扬，引起整个北美甚至全球的极大关注。很多客户或投资者纷纷来电询问ＣＯＮＤＯ投资与买卖的各种问题，在此我再次提醒广大新老客户及投资者注意：人人都想赚钱，但绝非人人都能投资赚到钱！ＣＯＮＤＯ投资更是如此：市场虽火爆，风险却存在；投资须谨慎，关键在选择！为此提几点个人看法，仅供参考，如有不妥，请内行指正。

第一， 要选择一个具有专业水准的地产经纪代理（ＰＲＯＦＥＳＳＩＯ
ＮＡＬ　ＲＥＡＬＴＯＲ）帮助作出正确的投资决策。该经纪代理已与开发商建立了良好的合作关系，具有ＶＩＰ预售楼花的资格，并优先获得ＶＩＰ单元，且以优惠的ＶＩＰ价格和条件卖给自己的客户。否则，无论用户是如何的考察调研，怎样精打细算，最后都只能是纸上谈兵，没有实际结果。对于抢手楼花，ＶＩＰ单元，不是客户想不想买的问题，而是ＶＩＰ经纪卖给哪个坚定的客户；

第二， 要选择优越的地理位置（ＥＸＣＥＬＬＥＮＴ　ＬＯＣＡＴＩＯ
Ｎ）。通常ＣＯＮＤＯ都选址建在交通非常便利，如地铁沿线，交通要道，尤其是靠近地铁站和交通要道的交叉路口处最为看好；自然环境优美，如湖畔水边，靠近公园、河谷、森林；生活便利，如近商场、学校、公车、教堂、餐馆、文化娱乐设施等；且处在治安好的安全社区；

第三， 要选择有声望、有信誉、守信用的开发商（ＰＲＥＳＴＩＧＩＯ
ＵＳ　ＤＥＶＥＬＯＰＥＲ），确保工程项目不要无故拖延，能够如期交付使用；隐性费用较少，且有最高限额，让投资者心中无数；

第四， 要选择一流的建筑商（ＦＩＲＳＴ－ＣＬＡＳＳ　ＢＵＩＬＤＥ
Ｒ）。确保工程能够保质保量地完工，到交接入住时少出或不出现这样那样的小毛病；

第五， 要选择优秀的设计单位（ＯＵＴＳＤＡＮＧＩＮＧ　ＤＥＳＩＧ
ＮＥＲ）。使得ＣＯＮＤＯ外形设计美观大方，室内设计布局合理，装帧考究，用材用料精致，既实用有典雅，既简洁又有品位；

第六， 要选择好的管理服务（　ＴＯＰ－ＮＯＴＣＨ　ＭＡＮＡＧＥＭ
ＥＮＴ　ＳＥＲＶＩＣＥＳ），既节约又实惠，管理成本低，运行效率高，确保入住后为用户提供优质管理服务；

第七， 要选择完善配套的服务设施（ＰＥＲＦＥＣＴ　ＦＡＣＩＬＩＴ
ＩＥＳ）。如市内室外游泳池、健身房、娱乐场所、会议室、桑拿房、宠物间、客房服务、２４小时信息服务和安全保卫服务等；

第八， 要选择好邻居（ＦＲＩＥＮＤＬＹ　ＮＥＩＧＨＢＯＵＲＨＯＯ
Ｄ）。ＣＯＮＤＯ单元，左邻右舍，住的是什么人，可能对您的生活质量和投资价值产生很大的影响；

第九， 要选择好单元（ＢＥＳＴ　ＣＬＵＳＴＥＲ　ＵＮＩＴＳ）。挑
选朝向好、楼层高、面积大小适中、房间结构布局合理、位置良好的单元（如不靠近电梯口、垃圾通道、人行过道、服务间等）等诸多考虑，不同的ＣＯＮＤＯ项目，有不同的考虑标准，总之，要观景无遮挡、私秘性好、安静度高、负面影响小的好单元，易出租、易转手、投资少、增值快、回报高；

第十， 选择最佳的投资时机（ＯＰＴＩＭＡＬ　ＣＨＡＮＣＥ）。市场
机会转瞬即逝，昨是今非。要不失时机地捕捉市场投资机会。“选择比努力更重要，机遇比奋斗更重要”（徐华飞语录），错过了市场良机，追悔莫及。“前机多由因循误，后悔皆为决断迟”（苏东坡警句）。

总而言之，ＣＯＮＤＯ投资要慎重考虑，合理决策。力争达到投资少、增殖
快、收益大的投资目标；努力实现人赔我不赔，人不赚我赚，人少赚我多赚的投资效果。

最后，感谢广大客户和投资者长期以来的信赖与支持，谨祝大家圣诞快乐、
新年行大运，恭喜发大财！

本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖合约依据。

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[harry]

选择比努力更重要 机遇比奋斗更重要

-- 天合地产公司　徐华飞博士

对于每一个人，随时随地无不面临选择，早上一起床，你就要选择吃不吃早餐，煮鸡蛋还是煎鸡蛋，喝牛奶还是咖啡等等。人生何尝不是如此？学习、工作、生活，择校、择业、择偶，无往不在选择中。可以说选择决定人生成败。

有选择就有比较，有比较才能择优。三句话不离本行，客户选择（ＳＥＬＥＣＴ）地产经纪，地产经纪也在审查（ＱＵＡＬＩＦＹ）客户，两者同样重要。就委托代理关系而言，选择是双向的，而且是平等互利的。如果一个客户没有选到一个具有专业水准的经纪，就很难买到一间称心如意、屋有所值的房子；同样，如果一个经纪不审查一个客户是否认真守信的，往往是前功尽弃，无功而返。甚至是身心俱疲，名利俱损。因此，委托代理双方都要认真对待，否则，客户劳心费力，毫无结果；经纪则血本无归，一无所获。为双方计，均应相互尊重，互信互谅，密切合作，以节省双方的时间、精力和财富，避免损失和浪费。中国文学家鲁迅先生说过：浪费别人的时间无异于谋财害命。此言即是。时间就是金钱，时间就是财富，时间就是一切（ＴＩＭＩＮＧ　ＩＳ　ＥＶＥＲＹＴＨＩＮＧ　）。如果双方不认真选择，任何努力将事倍功半，单方面的努力将收效甚微。客户再努力，经纪不上心，好屋难择；经纪再努力，客户不配合，好房难成。因为分散的努力招致共同的失败，惟有双方共同努力，才能达到共同的目标。

有比较选择，就会有努力奋斗。然而，选择比努力更重要，机遇比奋斗更重要。何谓机遇，即可遇而不可强求的机会。只有当她出现时，抓住她的人才是幸运的。怎样才能抓住机遇呢？惟有准备之人才能获得。即所谓机遇偏爱有心人。

在近年来大多伦多房地产市场非常火热，交易量和平均销售价格屡创历史新高。很多合理叫价的房地产，一上市便很快售出，许多人还来不及反应，就失去了市场机会。尤其是不少的首次购房者，往往是瞻前顾后，犹豫不决，一而再，再而三地坐失良机。经过了多次反复，他们在市场上才学会如何抓住机会时，才有所收获。而付出的代价却是极其昂贵的：花费了大量的时间和精力，经受了一次又一次的失落与挫折。有人不禁要问：早知如此，何必当初呢？说到底还是信得过自己，信不过他人。只有自己意识到，才会知错悔改。这又一次验证了上帝的训导：有信的人有福了！这也使我不禁想起了主耶酥在受难后复活显现时对门徒们说过的话：你们看见我而信我的人有福了；而那些没有看见我而信我的人就更有福了。感谢主！因为主告诉了我们真理。

本文实属个人看法，不构成任何合约依据。如有问题，欢迎来电咨询.
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[harry]

带朋友看房要当心 十个DEAL九个吹

-- 天合地产 徐华飞博士

许多首次买家来电咨询：在没有买房经验的情况下，带自己的朋友看房，帮助把把关，是否可以，有何利弊？我的回答是：带朋友看房要当心，十个ＤＥＡＬ九个吹。为什么呢？略举个中原因，个人看法，仅供带朋友看房者参考。

１、没有准备好，自己没主张。通常带朋友看房是轮番查看同一个房源的用户，自己看上了，但没有把握，怀疑这，怀疑那，三番五次反复查看：先自己，后配偶，再子女，然后是亲戚参谋、朋友参考、邻居意见。即使有想法，也被七嘴八舌弄的没办法，况且本来就没有准备好，更是举棋不定、难以决策。

２、不知道该看什么，不该看什么。一而再，再而三地去查看、去证实，不仅给卖主和经纪带来很大不便，也浪费自己的宝贵时间，于人于己都不利。试想：若不想买，又何必如此折腾；若想买，无疑给谈判成交频添难度，最终损害自己。

３、朋友非专业，来为挑毛病。本来就没主意，加之朋友挑毛病，本来枝麻小事，听觉西瓜大事。不怕一万，就怕万一，结果还是不买算了。

４、真小人，假道义。有的人平日受惠于朋友很多，难得为自己朋友办点事。有请看房，哪能辜负朋友的重托，使劲地吹毛求疵，别的都不会，挑毛病最拿手，直到非不买不可为止。

５、江湖义气，直言错话。表面上看，挑毛病，朋友不说谁来说，好像经纪专门隐瞒缺陷似的，我为朋友两肋插刀。实则直言错话，不毁ＤＥＡＬ决不罢休。

６、不懂装懂，刁钻古怪。好像客人不好意思为难经纪，买房大事，受朋友之重托，我得提些刁钻怪僻的问题，好好为难经纪，心想交易不成肯定不吃亏、不上当、不后悔。如果买了，以后有点啥问题，我就难以对朋友交代。

７、轻言无责，何乐不为。我不参与交易，我不负责任。不说白不说，哪怕说了也白说。您买房，我帮忙，反正话我是说了，听不听由你，总之，陪朋友逛一圈，既散心，有加深友情，何乐而不为？

８、只知门前三两事，却与经纪试比高。有这样的朋友说：我自己买房，看房看了好几年。自认为久病成良医，也算半个经纪。用一知半解的错误想法来挑战经纪的专业知识，公然贬低经纪不专业，以此显示自己多能耐。借此机会给朋友推荐熟人经纪，既做了顺手人情，又能拿到介绍费，一石双鸟，一举两得。

以上种种，不一枚举，岂有不毁的ＤＥＡＬ，因此，我真诚奉劝一些购房者，特别是首次购房者，宁安勿燥，千万不要盲目看房，没准备好，带朋友看房要当心，免得十个ＤＥＡＬ九次吹。

本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖合约依据。如有相关问题，欢迎来电咨询.
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[harry]

叫价过高 有害无益

-- 天合地产　徐华飞博士

很多读者来电咨询, 07年大多伦多地区上半年, 特别是春季市场如此火爆，达到前所未有的高潮。一些的房地产上市当天售出，许多买家来不及抢ＯＦＦＥＲ，为何有许多房地产上市长达半年，甚至更久，过期未果？为何有些则多次上市，却无人问津？上市却未成交的房地产究其根源，原因诸多。叫价过高，则居其首。

在商言商，两利相权取其重，两害相权取其轻。为何不少房地产要叫价过高呢？在我看来，无论是房主，还是经纪，对过高叫价的危害性和严重后果缺乏足够的认识。叫价过高，害处何在？

首先对卖主极为不利。叫价过高使很多潜在的买者望而却步而退避三舍，从而失去了许多很好的交易机会。进一步导致本来可以很快成交的房地产在市场上滞留过久，甚至不得不降价出售。更坏的是“皇帝女儿”，过期未嫁，呆在“宫”中，独守空房。仅举一例，有一处房地产，从八十年代就开始上市，至今Ｎ次，尚在原房主手中。

其次是对房地产本身价值极为有害。叫价过高，卖不出去，久而久之，左邻右舍，地产经纪，潜在买主，开始疑窦丛生。这么好的“闺女”嫁不出去，猜想一定有什么问题，不是生理有毛病（房子有缺陷，如房屋结构问题、种植屋、桃花宅、风水不好等等），就是心理有障碍（卖主难缠、谈不拢），总而言之，不能结亲（下ＯＦＦＥＲ成交），敬而远之。最终不得不降价出售，蚀本成交。着实际上极大地损害房地产本身的价值。

再次是对上市经纪公司及其代理人极为不利。左邻右舍，过路行人，其他经纪公司及其代理人，一提起某栋房地产，就七嘴八舌，甚至添油加醋，炒地纷纷扬扬，说是谁家公司某某经纪，信誉有问题，工作不努力，服务质量差。否则，为何这么好的房地产在如此火爆的房市上却无人过问，冷落路旁呢？更有甚者，房子没卖掉，卖主与经纪公司及其代理人相互抱怨、互相指责，结果是不欢而散。

再其次是对买主及相关参与方极为不利。对许多很有希望的买主，因叫价过高而失去了获得的机会。另外，对其它经纪公司及其代理人也很不利，不同的经纪带客看房，都是同一个结果，叫价过高，未能成交。劳劳碌碌，无功而返。

有人问：徐博士，难道叫价过高的房地产真是有百害而无一利吗？万一有一傻瓜来抢ＯＦＦＥＲ呢？实话告诉您，如果买主聘请专业地产经纪，这种天上掉陷饼的美事要比您中６４９的机会还要少。如果您还要较真，那它唯一的好处是促进适当叫价的相邻房地产更快更好的成交。而自己只能眼吧吧地看邻居是高高兴兴地搬出，又快快乐乐的搬进（ＪＯＹＦＵＬ　ＭＯＶＥ　ＯＵＴ　ＡＮＤ　ＨＡＰＰＹ　ＭＯＶＥ　ＩＮ）。

本文实属个人看法，不构成任何合约依据。如有问题，欢迎拨打咨询热线电话：４１６－８８６－６６０８

[从来]

Agent当然希望定价低一些，早点成交赚快钱！
但是卖主总是想多卖钱的，这是一个天然的矛盾。
有无公平的定价方法呢？

[harry]

低廉的佣金　注水的服务

不少读者来电反映一些华裔经纪服务欠佳，我与多家同行讨论，华裔经纪普遍认为华裔房主付佣酬低簿。为何华裔房主偏好付低佣，而一些经纪代理人又乐于接受呢？是卖主吝于付佣，还是经纪代理人以簿佣相许，吸房上市？无论如何，一个巴掌拍不响。

房地产交易服务佣金是经纪公司为其代理人提供服务的报酬。大家知道，市场经济没有免费午餐。许多关心中国大陆市场的人都晓得有一种劣质产品叫“注水肉”，价格虽然低廉，但商家获利颇丰，其后果则是那些贪图小利的购买者受害非浅。在北美，发达的市场经济以服务业为主，优质的专业服务，提供者有利可图，接受者物有所值，互惠互利，买卖双赢。例如，教育、医疗、法律、金融等服务，当然也包括房地产业在内的经纪服务。

首先要回答的问题是为何卖主付低佣。房地产交易对每个家庭都是一件大事，接受专业的经纪服务是必要的和明智之举。可想而知，一桩千二八百的经济纠纷，不值得高价聘请一位大律师提供法律服务，而一宗人命关天的大案，难道还要同律师就法律服务费讨价还价吗？同样，在生死存亡之关头，难道当下还要考虑治病救人的费用吗？同样道理，接受高质量的经纪服务，将自己的房地产多快好省地卖个好价，付给经纪公司适当的佣金，岂不是两全其美吗？更何况经纪人入门门槛越来越高，教育成本和服务成本越来越贵，技术手段和专业知识更新换代越来越快，市场竞争越来越激烈，如果经纪公司收佣过低，入不敷出，迫于生存，“注水”的服务必然出现。

其次要回答的问题是为何经纪代理人以簿佣相许。尽管房地产交易经纪人有职业标准和行业规范，但随着经纪代理人数量增加，市场竞争加剧，一些经纪代理人投卖主所好，以簿佣相许，争得更多的房地产上市。这不仅有悖市场经济公平竞争的原则，也有损经纪公司和行业形象。不仅以低质的业余服务取代了优质的专业服务，而最终受害的是消费者。大家都晓得一个道理，欲取之必先予之。为何一些经纪代理人反其道而行之。先许之以簿佣，再予之以低劣的服务，后取之以厚利呢？其短视显而易见。

在市场公平竞争中，自以为聪明而别人愚笨的人是最愚蠢的，欺人者必自欺。相反，深谙市场经济之道的本地人，在发达的服务业市场上大获其益。我有一位同事，名叫Larry Hofferman，房地产专业经纪资深执业者，他收取的佣金从来没有低于6％，有时甚至高达7％，这在华裔地产经纪圈内是不可想象的。我曾当面请教，回答很简单：佣金不是问题，重要的是优质服务。而优质服务的价值远远超过佣金。他声誉远播，生意兴旺，令同行望其项背。华裔经纪代理人是否从中学到些什么。

关于佣金的话题，要谈的实在太多，为节省您的和我的时间，总而言之，低簿的佣金与劣质的服务是一对难兄难弟；合理的佣金和优质服务才是一对孪生姐妹。
相关问题欢迎拨打咨询热线：４１６－８８６－６６０８　天合地产　徐华飞博士(经济学)

[dida]

没办法，现在是个移民就要做经纪，
自己都没买过房子就给大家卖起房子来了，
那服务能有质量吗？？？？？

[harry]

先见者智　先行者力
------岁末年初冬季房产市场观察

天合地产经纪人 徐华飞博士

很多客户和朋友来电询问：今年大多地区房地产市场行情及交易状况，徐博士很久没有与大家交流，原因是早前已公开作答。一是去年12月16日发布的07-08大多地区房地产市场行情分析与预测报告，对广大用户关切的许多问题进行了详细的分析与探讨，许多报刊和网络媒体均以发表与报道。二是今年１月初对大多地区岁末年初的冬季房市进行了分析，就多市征收新的土地转让税，对多市房地产冬季市场有何影响进行了公开回答，具体内容参见“今冬房市不会冷，多市新税促成交”。

然而，实际发生的情况又如何呢？根据多伦多地产局跟踪市场统计，去年12月份成交量达到4,646宗，平均价格394,931加元，同比06年上涨了17.5％，达到有史以来从未有过的高度。今年1月份，交易量为5,075宗，同比去年下降了2％，但平均价格上扬了6％，达到374，449加元；2月份交易量为6,015宗，同比去年下降了11％，一时间，许多人开始不知所措，猜测种种，云山雾罩，众说纷纭。不过，大多数人只是雾里看花，人云亦云。然而，2月份市场平均交易价格却达到了$382,048，同比去年上涨了4％，销售期大大缩短，仅为30天，售购率则高达99%。根据徐博士跟踪市场适时观察，岁末年初的冬季房市并非异常，预测之内，意料之中。

导致交头减少，价格上扬的主要原因有三：一是多市新税促成交（12／07－01／08）；二是天寒地冻缓买卖（1-2／08）；三是美国经济显衰退，不少买家持币观望，加之冬季房价相对较低，市场交易相对清淡，许多卖家惜房上市，等旺市待价而沽。

至于今春大多房市，市场虽有变术，但总体值得期待。详情参见“07-08大多地区房地产市场行情分析与预测报告”，在此不再赘述。谈几点看法，供广大用户和朋友们参考。有不当之处，尚望业内高人和民间高手包涵纳谅。

第一，先见者智。除了上帝，没有人能预测未来。但是，人区别于其他
动物的重要标志就是憧憬未来，期盼明天。如果说太阳明天一定从东方升起有点狂妄，但可以说太阳明天很大可能依旧从东方升起就不足为奇了。如果说大多地区房地产市场一定会火爆如昨有点武断，但还会理性正常，活跃有加，不太过分。正如徐博士去年所预测，今非昔比，但尚有期待。不出意外，交易量会下降，但价格乃会上涨。不信，等着瞧！（Wait And See）时间会说明一切。

第二，先行者力。买卖双方及中介方参与市场，心动不如行动。先行者
明，后行者跟，不行者钝；先动者力，后动者随，不动者滞。成功永远属于有准备之人。不知不觉，不行不动，道听途说，人云亦云，只会坐失良机，哀叹命运不济。为何不早作准备，早鸟先飞宜多食，笨鸟先飞早入林。徐博士告诫广大用户，千万不要兵临城下，临阵磨枪。商场如战场，兵者，胜兵先胜而后战，败兵先败而求战。生死存亡，此言即是也。

第三，速决者强。猛虎忧郁，不若蜜蜂一蛰。议而不行，行而不决。犹
犹豫豫，疑神疑鬼，拖拉以坐失良机，耽搁以殆尽胜算。运筹帷幄，决胜千里，兵贵神速。不知不明，不行不动，来回折腾，犹豫来去，争抢Offer，信心浅薄，犹豫不决，岂有胜算？太医一出手，便知有没有，大师一进门，便知行不行。专业高手，前思后想，千思万虑，都难免一失；况缺乏专业知识，怀疑这怀疑那，岂有能成耶？信则灵，不信则不灵。此言即是，信不信由您。

第四，速胜者强。岁末年初冬季房市有一大特点，适当叫价的房产，常
以争抢Offer，竟价成交。如徐博士所在的公司今年1月在於人村的一宗交易，58万的叫价，十多个Offer争抢，以62万的价格于上市一周后无条件成交。2月在北约克一宗叫价53万的房地产，上市不到一周，以73万成交，3月初，多宗房地产叫价在60万上下，都很快以75万左右顺利成交，如此案例，不能一一枚举。市场淡乎？冷乎？降乎？睁抢Offer而胜出者，乃强者也。其交易之干净利落，速度之快，如矢之即发，箭到标落，一举中的。

“今年春来早，行情先预报”，春季旺市到，祝君准备好！（I Am Ready, Are You?）本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖合约依据。如有相关问题，徐博士地产论坛咨询热线已经开通。欢迎来电咨询：天合地产经纪人，徐华飞博士（经济学），咨询热线电话：416-886-6608

[mmli]

[quote]2月在北约克一宗叫价53万的房地产，上市不到一周，以73万成交[/quote]

那当初出价就有问题！

[harry]

天寒地冻排长龙　争抢认购为哪般？
------大多地区房地产市场热点观察

天合地产经纪人 徐华飞博士

有关CONDO投资与买卖，很多客户和朋友来电咨询：不知天寒地冻排长龙，争抢认购为哪般。

相关问题有：认购CONDO是自住好还是投资好？CONDO价格是否偏高？今年CONDO价格还会涨吗？会不会降？投资CONDO是转手倒买倒卖还是出租，哪个更赚钱？是请经纪认购还是直接从开发商或其代理商购买，哪个更好？排队认购是CONDO发售的最好方法吗？排队对谁最有利？专业排队族为何能生存？是理性投资还是商业炒作？大多地区CONDO市场是过剩还是稀缺？抢购CONDO现象的本质是什么？为啥有人排队后认购，而有人不排队先认购？买CONDO楼花合算还是买CONDO现房合算？为什么现房比期房更便宜？为什么不少人争相抢购，不到半年又急于转手？如何转售楼花？

……诸如此类，千奇百怪，不胜枚举。

有些问题，徐博士曾撰文作答，请参见“CONDO投资十大要诀”以及媒体访谈“买CONDO时要擦亮眼睛”，为节省时间，在此不再赘述。

就CONDO投资与买卖，徐博士再谈几点看法，供广大用户和朋友们参考。有不当之处，尚请原宥。

第一，时尚渐行渐远，CONDO越来越近。

在大多地区，一提起CONDO，无人不知，无人不晓，好像人人都参与过买卖CONDO。为何大多地区近年来CONDO市场如此火爆？究其原因，大多数人认为：一是房屋价格高企，普通百姓，特别是首次置业者望家（价）生畏，买不起低密度住宅，退而求其次，购买高密度CONDO单元；二是婴儿潮人口越来越多，年龄越来越大，不堪独立住宅打理重负，如今年雪暴，据报道仅铲雪致死者达多人。选择CONDO共管柏文，可免劳役之苦。或旅游度假，或外出公干，无管理后顾之忧。除此之外，依徐博士看来，很重要的一点就是当下人们的生活方式和消费模式的转变，居住在现代化设施齐全的豪华CONDO已成为一种现代生活时尚，尤其是专业人士和年轻人更为青睐。同时，也为富裕阶层拥有财富、拓宽收入的另一条稳健投资渠道。

第二，CONDO市场越火爆，认购楼花须谨慎。

CONDO楼花认购，看似很简单，实则很复杂。买卖合同权益，看不见实物，摸不着实体，一般来说，三年的建设周期，市场条件和各种因素，变化不定，风险多多。徐博士早就告诫广大用户和朋友们，买CONDO要擦亮眼睛，非借专业高手分析判断，认购楼花投资项目，一般消费者，跟风抢购，除个别项目撞大运例外，多以抱缺遗憾而告终。

第三，争抢认购多炒作，CONDO认购须理性。

认购CONDO的方式多种多样，为何要争抢认购呢？稍有经济学常识的人都知道，只有当商品稀缺，供不应求的情况下，抢购现象才会出现。其结果必然导致物价上涨。反之亦然，在通货膨胀，物价上涨时，也必然出现抢购风潮。每当此时，不法商贩，乘机囤积居奇，哄抬物价，进一步扰乱市场，从中渔利。因商品流通受阻而最终使使消费者受害。然而，一旦等消费者醒过闷来，倒爷们的库存积压在所难免，滞销兜售而无人问津。某某CONDO在市场上过度炒作的结果正验证此经济学原理。如果抢购房后不涨价，亦有悖同一经济学原理，许诺不涨价，千万要当心！可谓兵不厌诈，无商不奸。

第四，天寒地冻排长龙，争抢认购谁得利？

在徐博士看来：商业不炒作，犹如啤酒没泡沫，商家恶炒作，犹似煲汤太过火。排队枪购对谁有利？首先当然是开发商，其次是代理商，当然还有为商家炒作的推波助澜的宣传媒体；而对谁最不利呢？首先是消费者，其次是经纪人。排队需要费用，羊毛只能出在羊身上，总体而言，排队增加了交易费用，不利于商品流动和促进交易。但对少数积极参与和配合默契的消费者和经纪人，从开发商和代理商得到适当的奖励是必然的和必不可少的。否则，一个巴掌拍不响，鼓噪不起来壮观的场面和热烈的气氛。

第五，CONDO转手非易事，不到入住难出手。一些CONDO投资者，不理
性投资了一萝筐CONDO楼花单位，恐怕是过度参与了CONDO争抢认购的结果。越来越多的用户（非本经纪所代理认购）来电咨询并委托转手，真是为其难以受理（难受）。

实际上，CONDO楼花短期内转手，除操作程序十分复杂外，市场需求十分有限。欲倒手赚钱，谈何容易！争抢认购快，转让促销难，加上支付经纪人佣金，短期内，想发财，实属不宜。

为此，徐博士奉劝一些非理性投资者，一不要再盲目争抢认购；二不要心急火燎地转手；三不要忍痛割肉，“一不做，二不休”，除非迫不得已，还是捏在手里好一些，担惊受怕，难受几年也没办法。谁叫当初投资决策太冲动呢？

第六，投资赚钱理当然，眼光不独钱难赚。

这世界上，人人都爱做美梦。赚钱，人人都喜欢。当今社会，有谁跟钱过不去呢？然而，世事无完美，美事古今难全。投资赚钱，人云亦云，跟风而飘，随波逐流，岂能成就乎？经商如用兵，决胜千里，运筹帷幄。“先见者智，先行者力，速决者胜，速胜者强”（徐博士语），岂有跟风排队，守株待兔者赢大利耶？投资不光用本钱，更要用智慧和眼光，方可奏效。

。。。。。。

太多问题，难一一作答，时间所限，余言后述，请耐心候待。本文实属个人看法，不构成任何房地产买卖委托与交易合约依据。如有相关问题，徐博士地产论坛咨询热线已经开通。欢迎来电咨询：天合地产经纪人，徐华飞博士（经济学），咨询热线电话：416-886-6608
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[dodo]

这才是见多识广的经纪！

[harry]

国会议员唱衰加国房市　徐博士有话不得不说

天合地产经纪人 徐华飞博士

国会议员那边唱衰房市，徐博士这里电话不断，有很多人问：议员先生唱衰房市，是政策导向，还是哗众取宠？为何有很多人唱衰房市，却很少有人唱荣房市？有唱衰者著书立说，可否有唱荣者撰文立言？。。。。。。为感谢大家的关爱、信赖和支持，徐博士有话不得不说。先透视现象，回答问题；后仰观俯察，谈点看法。

说市场，谈房市，经济学家或学者，调查研究资料数据，有话语权；地产从业人员，置身亲历市场之中，有发言权；没有调查者，当然就没有发言权。政客在此时此刻大谈特谈加国地产房市，难免有哗众取宠之嫌。

议员先生很聪明，唱衰比唱荣更保险。因为古今内外，没有亘古不变的房市，加国房地产市场持续稳定地增长达12年之久，乃与时俱进，似乎不合时宜；况南面邻居美国，哀歌一片，怨声载道，看似不合地宜。好像大厦之即倾，金手一指，轰然坍塌；房市犹如顺水推舟，急流直下。可惜，房市不同于股市，否则，议员先生一唱衰，股指真有可能一泻千里。

作为政客，要替选民着想，为选民服务，无论何时何地，心态都要积极些，况且现在加国房产市道有利于安居乐业、经济发展和财富增长，为何未患先恐？是杞人忧天，还是天忧杞人？若真是市道逆转，定当积极救市，岂能消极旁观，坐而论道？保护选民利益和家庭财产，才是政（正）道！至于著书立说，经纪不同于政客，政客有钱有闲，经纪则忙于服务客户，夜以继日，周而复始，成功者有钱没闲，挣扎者更是既没有钱，也没有闲，徐博士还算是说得过去，没有大钱，但忙里偷闲，撰文写作，谈点看法，但愿别让大家失望。

第一，零首付帮助首付能力低的人上楼。此言即是。Why Not？为何不呢？首付能力低不等于支付能力低。存量资产可能不足，增量资产可能很大。以房地产作为抵押品，再购买加拿大按揭及房屋公司（CMHC）提供的保险，并经过严格审批而获得零首付按竭贷款，手续严格，保险费高，比例很少，能帮助多少人上楼？即便如此，这有利于安居乐业、市道繁荣，徐博士敢说，能上楼的，很少能下来的！

第二，40年还款期帮助收入水平低的人上楼。此话也当真。Why Not？为何不呢？如果按揭延长到100年更好。随着业主还款时间越来越长，抵押资产越来越少，净资产越来越多，还怕您还不了款？只要尚有净资产，贷款机构担心啥？延长还款期限有利于安居乐业，市道繁荣，越长越好。

第三，加人平均欠债率上升。欠债不是问题，还债能力和信用才是问题。只要信用好，还债能力强，欠债率高又怎么样？说明人们的消费信心足，未来预期高，是有能力、有信心、有信用的表现。尤其是置业安家欠债，有利于安居乐业，市道繁荣，财富积累！

第四，加人储蓄率下降。这也不是问题。对于投资者而言，资金短缺是永恒的主题。否则，为何要到贷款机构借钱投资呢？由于银行存款利率低，加上征收资本收益税和通货膨胀，相对投资者而言，存钱无异于赔钱。干吗要把钱存起来，让银行赚利差，让借款人赚钱？说到底，不如自己买房、换大房，因为首要住宅资产增值免交税，有利于资产增值，财富增长，市道繁荣，何乐而不为？

第五，婴儿潮人士退休卖楼，市场可能出现大量房源。市场经济，哪里有需求，哪里就有供给；哪里有供给，哪里就有需求。房地产市场交易，有买房，有卖房，有换房。有婴儿潮退出大房换小房，有老移民退出小房换大房，有婴儿潮退出卖房，有新移民流入买房。市场通过价格信号来调整和实现供求的动态平衡。婴儿不是在同一天出生的，房子并不是要在同一天卖出，市场会逐步消化吸收供应量而实现供求平衡。

第六，美国经济拖累加国，失业业主可能被迫卖楼套现。这倒是议员先生需要认真思考的一个问题。加国经济发展要有全球眼光，参与国际市场竞争，减少对美国经济的依存度。不过，失业与就业也是动平衡。失业业主时时有，就业业主处处在。有买就有卖，有卖就有买。如果说加国经济自身没有支撑力和抵抗力，被一蹶不振的美国经济所拖累，造成加国失业率大幅度上升的话，这对加国房地产市场无疑造成很大的消极影响。至少目前，加国经济发展良好，失业率居低不高，尽管美国经济近2年来持续走软，加国这边风景独好。对此隐患，国会政府应积极应对，不宜消极论道，促进房地产市场的稳健发展乃是振兴加国经济的有效途径。

第七，加国八成资产放在住宅上。这是好事。比起美国人，更多的资产押在股市上要稳健得多。若是议员先生在国会山预测股市大跌，恐怕当天股市应声下挫，股民将损失惨重。房市不同于股市，在于土地资源的稀缺性和房地产的使用价值。即使房价下降，作为消费品，其使用价值仍然不变。但对于投资炒房者，则另当别论。即便作为投资品，也不至于赔得比股市更惨然。

第八，大部分人“迷信”地产会永远上升。这也不是大部分人都“迷信”，而是大部分人越来越明白一些经济学道理。有些商品在市场上，其价格永远只升不降。只要没有其它可替代的资源出现，不可再生的稀缺的自然资源如土地、煤炭、石油、天然气等自然资源的价格总会上涨；只要银行不破产倒闭，钱存在银行也是永远增加而不会减少。人们相信地产会永远上升是有一定道理的。一是土地是不可再生的稀缺资源；二是经济发展伴随通货膨胀，物价上涨；三是建筑材料和劳工成本越来越高；四是人们对居住条件的期望越来越高，需求越来越大。因此，房地产从长期来看，价格呈现上升趋势；当然，短期而言，市场跌宕起伏，周期波动，在所难免。非怪有一位英国老太太，年轻时花2万英磅买下的一宗房地产，80年后的今天，有人出价200万英磅，她都不卖。按平均价格10年翻一番，至少也得256万英磅（2的8次方）。

第九，排队买房是泡沫现象。未必尽然。在市场上，有需求就有供给，当某种商品供不应求时，就会出现抢购风潮，排队现象就会出现。排对买房主要是优质楼盘市场供给不足造成的，如果无限量供应，看有谁还愿意排对购买。当然，不排除地产开发商和代理商炒作的成分，也不排除存在市场泡沫因素，但这在市场上是常见的，属于正常的市场经济现象，也不必大惊小怪。据徐博士先前观察多伦多市中心排队买楼花市场热点时，曾撰文指出：“市场没炒作，好像啤酒没泡沫；市场太炒作，犹如煲汤太过火”，适度的泡沫是市场繁荣与经济发展的需要，是符合市场经济发展要求的。

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哈哈，正因为加拿大人保守，
才避免了美国式的次贷危机，
前车之鉴啊