美国人为什么不炒房不只是房产税那么简单- 北美在线 / North America Online News

David Young, Global Link Realty, 416-301-3756

美国人为什么不炒房不只是房产税那么简单

【北美在线 NAOL.CA】 2010/09/09 分类：地产来源：中国证券报作者：董登新

北美在线(NAOL.CA)：除了纽约，美国各大城市人口都不多，一般只有几十万人。除了商用楼，美国的居民楼一般都不高，人们大多居住平房或别墅。更让人难以置信的是，美国的“绝对房价”(每套别墅)与“相对房价”(房价收入比)并不高。事实上，美国人并不“炒房”，原因何在？有一些中国学者片面理解，他们错误地认为：因为美国开征房产税，所以美国人不炒房。这一解释显然是肤浅的，甚至是误导与误解，应正本清源。

　　原因之一：美国地广人稀，房地产供给相对充分。

　　美国国土面积与中国大体相当，但美国人口不足中国的1/4，而且中国国土的相当大部分地处大西北，要么是高寒地带，要么是严重干旱缺水地区，不适合居住。相反，美国北邻人口稀少的自由移民国——加拿大，西临太平洋，东濒大西洋，绝大部分国土面积适合定居。总体而言，美国地广人稀，房地产供给相对充分。因此，土地的稀缺性以及房产的供求关系，直接决定了地价与房价水平的高低。

　　原因之二：后工业化时代，美国城市化进程已结束。

　　就目前中国而言，我们正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。

　　早在20世纪70年代初，以美国为首的西方发达国家开始步入“后工业化”时代。随着工业化进程结束，人口城市化进程同步完成。自此，来自工业化用地与城市化用地的需求基本消失，地价与房价进入相对平稳、均衡新时代。

　　原因之三：美国投资渠道多样化，分散投资与理性投资更时尚。

　　在中国，不仅投资渠道单一，而且投资市场狭小，投资者别无选择，除了炒股，就是炒房。当然，投机客还可以炒药、炒茶、炒菜、炒矿。总之，若投资不足，则必然投机有余；一旦“炒无可炒”，就会变成“无所不炒”。

　　与此相反，美国的投资市场不仅规模庞大，而且运作规范成熟。它不仅拥有世界最大的现货市场(股票、债券和基金)，而且拥有世界最大的衍生市场(期货、期权和远期)。无论是从投资渠道来看，抑或是从市场容量来看，它都能满足来自全世界投资者的各种投资与投机需求。

　　以股票市场为例，截至2010年7月底，美国主板(NYSE)国内股票总市值高达11.67万亿美元，是上证所的近5倍。与此同时，美国NASDAQ国内股票总市值高达3.29万亿美元，是深交所的3.46倍。美国主板与创业板挂牌的上市公司共有5133家，而沪深A、B股上市公司总计2000家左右。此外，美国还有庞大的场外市场(OTC)，截至2010年9月3日，OTCBB挂牌股票3025只，OTC粉单市场挂牌股票共计9655只。

　　也就是说，美国三大股市(主板、创业板、OTC)共有近18000只股票挂牌交易，它是中国两大股市上市公司数量总和(2000只)的9倍。美国公司债券市场与基金市场同样是世界最大的投资市场。2009年底，中国证券投资基金资产净值仅为0.39万亿美元，而美国共同基金资产净值高达10万亿美元，它是中国基金规模的25倍。

　　原因之四：美国社会保障制度完善，为养老而投资更从容。

　　在某种意义上讲，中国人均GDP尚不足美国的1/7，我国社会保障制度仍不完善，城乡差别大，尤其是社会保障程度普遍不高。于是，中国人“买房养老”成为自我保障的一种重要形式。尤其是中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”。当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利。

　　但是，在美国，不仅社会保障福利高，而且城乡完全一体化，人均GDP是中国的7倍多，这让美国人养老无忧，也使得美国人的投资行为更加长远而理性。

　　原因之五：美国开征房产类资本所得税，炒房所得大部分缴税。

　　在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。

　　在美国，证券类(包括股票、债券、基金)资本所得税与房产类资本所得税同时开征，并且它们不仅按照“个人所得”设置不同的累进税率，而且还按“持有期”长短设置了高低不同的税率。一方面，个人所得税税率越高的人，其资本所得税税率也越高；另一方面，如果持有期越短，则税率越高，反之则税率越低。显然，这种税制设置具有很强的“均贫富”的功能，但它的主要目的仍是为了防止短炒与过度投机，鼓励人们长期投资。