风光难再加拿大楼价明后年可能大幅下滑？(图)

David Young, Global Link Realty, 416-301-3756

【北美在线 NAOL.CA】 2011/09/07 分类：地产来源：加拿大都市报

北美在线(NAOL.CA)：多伦多是否修建了太多共管公寓？分析师一年多来似乎都在提醒，市场上公寓严重兴建过量，但到目前为止，公寓的销售和价格仍一路攀升。

建筑业和土地开发协会(Building Industry and Land Development Association)的数据显示，5月的高层公寓销售达到历史最好成绩，销售量难以置信地上升50%，升至出售2,433个单位，而在此之前的4月也达到纪录最好成绩。今年到目前为止，大多伦多地区的新屋销售比去年高出12%，由于低层住宅的销售与去年相比有所下降，所以这一数据完全靠共管公寓支持。

多伦多住宅分析师邓宁(Will Dunning)说，高层公寓的销售非常高，超过正常的人口统计水平，显示其中存在大量投资活动。他指出，以年率计算，5月的销售达每年2.6万个单位，而人口需求量仅为每年1.4到1.5万个单位。邓宁说，虽然经济正在复甦，许多职位都集中在市中心地区，但即使在健康经济环境中，他也不知道这些数字能否得到支持。

加拿大中央银行行长卡尼(Mark Carney)上周也曾提醒，受超低利率推动，楼市、特别是大城市的公寓市场有过热风险。上月，多伦多四季酒店(Four Seasons)住宅的一个复式单位以2,800万元售出，引起国际房地产业的关注。该单位9,038平方呎，每平方呎的售价为3,000元左右，是加拿大迄今呎价最高的高层公寓单位。

投资者驱动公寓楼市

全国而言，卡尼说，屋价已经高出经济衰退前的高峰水平约13%。在温哥华这样的城市，屋价比去年高出25.7%，升至家庭平均收入的11倍。满银资本市场(BMO Capital Markets)的数据显示，多伦多的平均屋价也升至485,000元，是家庭收入的6.7倍。

《资本经济学》(Capital Economics)经济师马达尼(David Madani)说，价格不可能永远上升。《资本经济学》提醒，加国楼市出现泡沫，未来3年的平均屋价跌幅有可能高至25%。马达尼称，楼价明后两年大幅下降的可能性相当高。

某些经济师特别关注由投资者驱动的公寓市场。目前，仅多伦多市场就有280多个项目正在出售，相信是北美销售项目最多的城市。市场研究公司Urbanation Inc.的数据显示，投资者购买了所有新单位的约45%到60%。投资者的问题是，在楼价上升时，租金却很少变动，令他们更难看到投资的正向现金流。这也会给市场带来问题，如果投资者不能承担其费用，他们就会退出。

马达尼在一篇报告中表示，过去10年中修建了太多住宅，他们所担心的是，这些过量住宅最终会导致屋价调整。他指出，如果投资者因屋价下滑而开始出售物业，重售屋市场将充斥新放盘住宅。他说，这种情况会给住宅销售价格带来下降压力，更糟糕是，有可能造成有害的价格急剧下降。

不过，也有一些分析师表示，公寓建筑的迅速发展是可持续性的，主要原因是市场结构变动。城市地区缺乏新的低层住宅，迫使买家购买高层住宅，而对于某些买家而言，住在高层建筑中，现在已经是大可接受的生活方式。

多数市场保持买卖方平衡

加拿大会议局(Conference Board of Canada)6月下旬在一份报告中表示，大多数加国市场仍保持“平衡”，既不有利卖方也不有利买方。会议局还说，多伦多5月的屋价比去年同期上升8.5%，放盘量却低于平常水平。会议局经济师韦比(Robin Wiebe)说，5月的放盘量比上年同期下降约20%，造成价格上升压力。

分析师预计，今年下半年会有更多物业放盘，这应该有助于市场冷却。不过，市场冷却的程度仍要看投资者的兴趣有多大，特别是海外投资者。卡尼在上周的演讲中说，某些亚洲财富正有选择地投资国际住宅市场。如同温哥华，主要来自中国和香港的亚洲买家涌入，抬高了多伦多市场。有些投资者支付现金，因此不受加息影响。不过，他们的行为也有可能反复无常。