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瑞银:中国房市最危险时候 料政府不救市(图)
【北美在线
NAOL.CA】 2011/10/05
分类：地产 来源: 地产中国
北美在线(NAOL.CA)：
瑞信内房股研究部主管杜劲松认为，这一轮内地楼市的调整无论是幅度，还是持续时间都将比2008年更为深远。内地楼市自2000年以来，尽管遭遇数次「小调整」，但总体态势一路上行，这次的「大调整」将是11年来的最大危机，或将逆转楼市整体方向，引发长时间楼价下滑。
料政府不救房地产
一直在瑞信研究中国市场的杜劲松，从2009年开始关注内地房地产板块，原本是大好友，直到去年10月，人民银行第一次加息，他开始转而看淡内房。大转?的原因有二﹕一是预计到政府调控的力度会加大，而且旷日持久；二是忧虑2009年和10年内地房地产市场投资大幅增加，导致供应过剩。尽管内地房价愈调愈高，而上半年内房板块大丰收，股价一度远远跑赢大市，但杜劲松一直提醒市场不要过分乐观，政策的迭加效应即将显现。
中国房市到了最危险时候？
如今，内房板块早已股价低残，市场上「超卖」声音一片。是否应择时入市，捞底图利呢？杜劲松的观点是内地房价下调和销售下滑只是刚刚开始，而这一轮调整的幅度将超过08年。「08年降价只是短暂的3到4个月，而且价格真正下调的幅度不到10%。今年价格下调持续的时间将比08年长，价格下跌的幅度也一定超过08年。」
4万亿私贷六成借予地产商
2008年，绿城陷入资金困局，打算全盘卖给中国海外。传闻中在签约前夜，中央出台4万亿救市措施，绿城始得救。杜劲松认为，种种迹象表明，这一次，政府可能不会再救房地产。高房价导致民间怨声载道，房地产的泡沫也与日俱增。近来一系列对银行和信托公司的规管措施，表明政府是要把房地产的危险隔离，确保即使房地产泡沬爆煲，整个信贷体系也不会受影响。
今年，绿城由于信托问题再次成为关注焦点，但杜劲松认为内房企业最大的问题不是信托借贷，而是私人借贷(informal
lending)，估计该项下有4万亿人民币资产，且60%借予地产公司。他同意香港上市企业涉及的私人信贷较少，但指出一旦小企业资金困难，降价卖楼，大企业只能跟随降价，整个产业仿似多米诺骨牌，一个企业倒下了，所有企业都会受影响。
以价换量靠不住
另一边厢，目前银根紧缩的情势比2008年更为严峻，再加上限购措施，即使降价，买家未必有钱买，有钱的又未必有资格买。降价又会改变市场心理预期，由于担心情况岣糟，大家不敢贸然出手，可能反而导致交易量下行的幅度更大。「现在大家说内房股便宜，但前提是房地产的市场价格可以获得支持。一旦房价大幅下跌，地产股价就要重新估算。国内流行的评估方法是假设这块地盖的房子每年价格涨20%，因而资产的缩水空间很大，房价也不切实际。」
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