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按时交房贷者最吃亏，与银行斗更需技巧(图)
【北美在线 NAOL.CA/NAOL.US】
2008/11/22 来源:21世纪经济报道
北美在线(NAOL.CA/NAOL.US)：多维社记者黄明编译报导
/ 你不必等到交不了按揭款的时候，才要求银行给你些贷款优惠条款。
在美国，大约百分之九十的购房者目前还是老老实实的每月定期还房贷。对这些人来说，银行和他们好像在玩比谁更大胆的小鸡游戏。直到你双手一摊，房款不还，“要钱没有，要命一条”之前，银行是不会重新考虑你的贷款条款、给你更好的利率等优惠政策的。
不过最近花旗集团对那些支付按揭可能会出现问题的购房人，推出“先发制人”新政策。在房市重灾区的亚利桑那州，加州，佛罗里达州，印地安那州，密歇根州，内华达州和俄亥俄州，花旗集团对那些预计自己可能不能定期支付按揭的购房者主动提供优惠政策。
保住房子是一场持久战。
事实上，尽管没有向花旗那样大张旗鼓、主动推介这项“先发制人”的政策，其他银行也可能愿意与那些有支付困难的借款人进行谈判。
大通银行，HSBC，美国银行现在都愿为出现财务困难的借款人修改借贷条款。
作为按时还款的“先进代表”，你开始不平衡了吧？是的，现在就开始给你的银行打电话、要优惠吧。不过一般来说，如果你还能按时支付按揭，银行给这类“先进代表”优惠是有先决条件的。
首先，按揭的房屋是你主要的自住房，如果是你在佛罗里达购买的投资房，那银行提供优惠条款的可能性不大。
其次就是这些银行还持有你的抵押贷款，并没有把它转手变卖给“两房”或其他公司。
然后的一个大问题就是你现在财务上麻烦到底有多大。也许你的贷款利息正要被调高到一个你几乎或者已经不能负担的地步；或许你本来是双职工家庭，但现在一个人的收入已经没有了或者因为销售佣金等减少而大幅削减了；或许和你当初申请贷款时，虚报了自己的收入，现在撑不下去了。
不管什么原因，银行要知道你当前的税前收入负债率（debt to (pretax)
income
ratio）。如果你家庭月收入1万，而房子月供等支出要4000多，银行可能会认定你确实负担过重，适当给你些优惠条款。不过如果你月供支出和收入比低于25％，那就不要麻烦银行了，绝不可能给你优惠的。
如果你坚持认为自己符合获得优惠条款的条件，那你现在需要知道到底应该找谁了。可以想象的到，房屋贷款公司和服务商现在忙得已经是四抓朝天了，你拨打帐单上的800电话可能要一直在线苦等，即使拨通了，客服人员也不知道你这种情况应该转给哪个部门，到头来电话转来转去，最后什么事也解决不了。
打通电话，尝试着明确要求立即同减轻损失或亏损赎回（loss mitigation or
losses from
foreclosure）部门的专家交谈。大通银行有个专线电话：(866)
550-5705，专门有贷款修改专家为其大通、EMC和华盛顿互惠客户咨询此类问题。
不管你和谁通话，用笔记下他们说的一切，问清楚会对你的情况特别有帮助业务专员和其分机电话。这样下次有了问题，您可以直接和他们交谈，不必要没完没了的候机、等着接转。
接下来就等着银行拷问吧。大通银行需要你提供一封“诉苦信”，解释自己出现了什么问题，为什么需要银行修改借款条款。你最近几个月的工资单、最近几年的税表和其他财务信息也要一应俱全。大通银行的发言人汤姆·凯利说：“就等着银行一个数字一个数字的拷问你吧，优惠条约不是从天上掉下来的。”
重新贷款要“有理、有利、有节”。
可能因为你意志不够坚决或者银行过于精明找到你的“死穴”，你的优惠申请被银行毫不同情的给拒掉。尤其要注意的是，如果你以“我失业了、没收入”为名“要挟”银行提供优惠条款，把他们惹毛了，觉得直接收回你的房屋比降低你的利息等提供优惠条款更简单更直接，那就玩大了、“死惨”了，所以这个火候要把握好。
目前，30年固定利率的贷款人拿到优惠条款的可能性比别的借款类型更高一些。如果你真的命好，拿到了更好的借款条款，也不要指望这个“馅饼”会有多大。和银行斗，更需“有理有利有节”！那里的人都是人精，给你多少优惠能让你既觉得有甜头，他们损失又最少，算得清楚着呢。
为了降低你的月供额度，他们可以用临时性或者永久性的方式操作利率或者本金持有额度。如果有一丝可能，银行会把这些优惠作为“临时性”的条款并保留随时取消优惠的权利，小心别被他们耍，要仔细看清优惠条款，否则以后发现了，再找他们又是一大堆麻烦。
IndyMac对那些月付款向上调整到不能负担的借款人的做法是：把借款人的利息調低5年，以保证收入负债率低于38％，之后每年把利息调高不超过1个百分点，直到达到当年最高的平均负债率水平。
其他一些银行推出的是本金延期业务。做法是银行把你一大块贷款先放到一边，你只需付剩余借款的月供，这样你每个月交的房贷就少了。不过当你以后卖房或者重新贷款时，银行把这一大块贷款重新“拾起”，连本带利一点不少的计入你必须支付的部分。银行想的是，到你卖房子的时候，可能房屋的价格又升上去了，或者你已经积攒够了自足够的房屋净值，可以偿还你欠银行的部分了。
一个比一个精明，谁也不是傻瓜。不过，这样至少比把房钥匙给别人、眼巴巴看着房子成了别人的要好
如果你现在收入的很大一部分都用来交按揭，财务压力确实让你有点喘不过气来，还是值得拿起电话问问，看看有什么办法能让你的月供额先降下来的。
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