全加6大城市楼市濒临泡沫 30年间首次(图)
【北美在线 NAOL.CA】
2010/08/31 分类:地产 来源:明报/世界日报
北美在线(NAOL.CA):
渥太华智囊团向加拿大地产业敲起警鐘﹐指出国内6大地产市场楼价自2002年以来剧升﹐地产业在30年间第一次接近泡沫边缘﹐它齐备所有危险信号﹐只要按揭利率急升﹐泡沫就会刺破。
楼价相等年薪4至11倍,加息即爆破
加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy
Alternatives)周二公布报告﹐分析按揭率对地产业的威胁。它说﹐加拿大各大银行只消调高1%
到1.25%的按揭率﹐加拿大的楼房业就会崩溃﹐好像美国一样。
报告作者说﹐精明的按揭率调节﹐修订按揭规则﹐是防止多伦多﹑温哥华﹑渥太华﹑卡加利﹑爱蒙顿和满地可6市地产业泡沫爆破的要诀。按揭率应该慢速﹑小幅度上调。
《加拿大房产泡沫﹕意外可期》报告(Canada's Housing Bubble: An
Accident Waiting To
Happen)说﹐国内6大房地产市场房价急高﹐相当于民众年收入的4.7到11.3倍。
销售虽减慢 房价仍处泡沫边缘
报告指出﹐全国房产销售速度减慢﹐房价却处于泡沫边缘。从地产业歷史上看﹐最合适房价应在人们年收入3到4倍之间。
全国房产销量在年初到顶﹐随后下降25%﹐但根据Teranet-National
Bank的混合房产指数﹐国内大城市6月份房价﹐比上年同期高出13.6%。
渥太华的另类政策中心警告,本国仍未摆脱房地产泡沫破裂的危险
6月份房价较去年同期 高出13.6%
6月房价比5月高1.5%﹐这是自去年8月以来最大的月增幅﹐也是第14个月连续增长。
过去30年中﹐加拿大房地产市场经歷3次泡沫。报告说﹐楼价上涨的速度﹐超过通货膨胀、家庭收入增加和经济增长的速度﹐泡沫就会出现。
报告作者麦克唐纳(David
Macdonald)警告说﹐加拿大以前的房产泡沫﹐都是利率在两年间调升1%﹐结果刺破泡沫。
他说﹐加拿大各大银行只需调升按揭利率1%到1.25%﹐就能造成美国的房产危机局面。
温哥华在1981和1994年出现房产泡沫﹐多伦多也在1989年出现类似情况。其他4大地产市场﹐楼价在1980到2001年间相对稳定﹐在今日币值15万到22万元之间。麦克唐纳指出﹐今日全部6大市场房产平均价都超过30万元。
报告说﹐问题在于按揭利率低﹐信贷门槛低﹐鼓励买家购买他们未必负担得起的物业。
麦克唐纳建议﹐大银行和按揭公司应缓慢、温和调升利率﹐并修订按揭规则﹐恢復2006年以前的标準﹐将首期付款调高﹐从5%增加到10%﹐贷款期从35年调到25年。麦唐纳警告,触发房地产泡沫破裂不需要很激烈的经济因素变化,以前每次泡沫破裂只是由于利率在两年内上升1%而已。
过去30年那三次房地产泡沫破裂,分别是1981年和1994年发生在温哥华,1989年发生在多伦多。加拿大其它重要房地产市场卡加利(
Calgary)爱民顿(Edmonton)、渥太华、满地可在1980至2001年间均保持稳定,以今天的币值计算,它们的房价那时都在15万22万元之间。
麦唐纳指出:「今天令人关切的是,不仅仅温哥华和多伦多,而且这六大房地产市场的平均房价都超过30万元。」他告诫人们,尽管房地产市场正在冷却,但这不意味著加拿大房地产市场已摆脱泡沫破裂的危险。
满地可银行副首席经济师波特(Douglas
Porter)表示,对另类政策中心报告提出的警告不能完全不当回事,然而房价涨幅急剧下降,房地产市场业已脱离泡沫破裂的危险境地。他指出:「根据我们目睹的加拿大去年就业成长,以及利率仍处于很低水平这些事实,我对房地产市场前景不那么悲观。」
这也是许多数经济学家的意见,他们认为更严格的贷款政策冷却了一度过热的房地产市场,从而避免了发生像美国那样激烈的房地产泡沫破裂。波特说:「我们和美国市场众多根本性的不同表明,我们很不可能发生类似美国经历过的房地产市场大崩盘。」
他说﹐最好的局面是在以下5到10年保持楼价稳定﹐让楼价回到「心理安全区」﹐配合通胀速度﹐业主在卖房时赚赔都不会太大。
满地可银行(Bank of Montreal)副首席经济师波特(Douglas
Porter)说﹐报告提到的问题不应完全否定﹐但楼价涨幅在减小﹐显示市场在远离泡沫。
加拿大过热的房产市场﹐在今年第2季度开始冷却。许多经济学家认定﹐房产市场不会出现泡沫。
但波特也说﹐加拿大少不免要大幅调整房产价格﹐如果楼价长期不断上涨﹐即便二手房市场下滑﹐已是危险信号。
(世界日报)
加拿大房屋销售量跌落,但本国六大城市的房价继续居高不下,而渥太华的一个智库认为,加拿大房价出现美国式的泡沫破裂并非不可能。
左翼智库加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy
Alternatives)30日公布的研究报告说,目前的房价水平仍相当于普通加拿大人收入的
4.7至11.3倍,大大高于比较适宜的相当于国民年收入3至4倍的水平。
曾撰写「加拿大房地产泡沫:一个迟早要发生的事件」(Canada's Housing
Bubble: An Accident Waiting To
Happen)一书的研究员麦唐纳(David
Macdonald)说,目前的房价水平值得关切。
房屋销售量今年初达到最高峰后,迄今已下跌25%,可是加拿大多伦多、温哥华等六大城市的房价在6月继续成长,与去年同期相比上涨了
13.6%。即使是与今年5月相比,6月的房价也上涨1.5%,为去年8月以来最大的月度涨幅,这也是连续第14个月上涨。
麦唐纳担心,房价这么扶摇直上,却缺乏其它基本经济因素支撑,难免有一天要土崩瓦解。
另类政策中心的报告指出,过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂,而且每次都是当房价飞速上涨,上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时,随之房价便出现大幅度的向下修正。
关键字: 加拿大楼市 泡沫 加拿大地产业
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