泡沫疑云：加国会遭遇美国式的房地产危机吗(图)

David Young, Global Link Realty, 416-301-3756

【北美在线 NAOL.CA】 2010/09/02 分类：地产文：星星生活记者连鹏

北美在线(NAOL.CA)：新房兴建量下降、交易量减少，但房价却在继续上涨，这不得不使经济学家们担心：加拿大房地产市场是否存在泡沫?如果是，那泡沫是否有随时爆破的危险?本国两个着名智库在同一天发出了对房地产市场的分析判断，这本实属罕见;更让人意外的是，他们的看法竟南辕北辙，对是否存在泡沫各执一词。这也增加了广大消费者的疑虑，加拿大是否会遭遇美国式的房地产危机?

加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)本周二发表的研究报告称，加拿大6大主要城市多伦多、温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、蒙特利尔和渥太华30年来首次同时出现严重房市泡沫，有可能会面临泡沬爆裂。

多伦多近三年的房价比较

该报告指出，目前本国的房价与去年同期相比在不断攀升，但入夏以来，全国房产销售速度却不断减慢。报告的作者麦克唐纳警告说，从以往的房产泡沫情况看，都是利率在两年间调升1%，结果刺破了泡沫。目前加国的经济形势不乐观、失业率高企，现有房主是否仍有供房能力也值得质疑。麦克唐纳认为，如果本国各大银行只需将按揭利率提高1%到1.25%，就能造成美国式的房产危机局面。

另类政策中心的报告也给出了本国房市所面临的三种可能发生的结果：第一种最温和，即最终可以自我调节。这类似于1994年发生在温哥华的情况。多伦多的平均房价会在4年内下跌9%;第二种情况则是地产泡沫缓慢破裂。多伦多的平均房价会在5年内下跌21%;最后一种情况则是大家最不希望看到的，即泡沫迅速破裂，就像美国2008年的地产泡沫迅速破裂一样。届时多伦多的平均房价会在3年内下跌20%。

过去30年中，加拿大房地产市场经历三次泡沫。目前并未有房产泡沫的具体定义，但一般认为当房价上涨速度超过通货膨胀、家庭收入增加和经济增长的速度，泡沫就会出现。另类政策中心的报告指出，目前本国的平均房价仍相当于普通加人收入的4.7至11.3倍，大大高于国民年收入3至4倍的安全水平。

加拿大央行也承认，目前本国房价过高。多伦多道明银行估计房价高了10%至15%，而帝国银行则认为高了14%。

在同一天，着名智库贺维学会(C.D. Howe Institute)也发表了针对本国房地产走势的报告，该报告乐观地认为，加拿大房市不会步美国后尘。

全世界住在哪里最舒服？许多人认为是温哥华。而大温哥华地区住在哪里最爽？当然是西温哥华。
没去过的人，根本无法想象那里的环境有多么好，就好比没有升天的人们难以想象天堂是什么样。

报告的撰写者麦基虽然也承认近期加拿大房市的动荡的确足以引起人们的担忧，但由于房市的政策相差较大，美国次贷危机对泡沫爆裂起了重要作用，加拿大的房屋政策在执行中标准不会有大的降低，从而减小了房市受损的程度，所以勿需过分担心。

报告提供的数据显示，从2000年至2006年，美国房价升幅是加拿大的2倍，但从2006年至2009年，美国房价跌了30%，而加拿大房价仍呈上升趋势，只是在2008年至2009年之间出现过不到10%的跌幅。

美国房地产市场崩溃使每十名房主，就有一人因无法偿还按揭而房子被收回拍卖，目前加人触景生情有所担忧也实属正常。但贺维学会的报告指出，加拿大不太可能有大量房产被没收，或是房市崩溃的局面。

麦基表示，联邦政府今年春天提高了借款买房的门槛，例如最少要有5%的首期付款，而非美国银行的零首付;消费者需要证明有更强的还款能力，才能借到钱;同时，为了避免泡沫，央行已经两次提高利息。

如果我们对比另类政策中心和贺维学会的研究报告，会发现他们的侧重点不同。另类政策中心关注的是购房者的收入、供房能力以及利率变化等因素。贺维学会考虑的则是按揭市场是否健康。但两个报告都有其缺陷，比如在另类政策中心的报告中麦克唐纳担心利息如果再提高，有些房主可能会付不起贷款。但利息的调升，一般都伴随着就业的增加和收入提高，人们支付能力也随之增加。

目前本国经济学家普遍认为，目前加国房价的确偏高，但不会出现泡沫，更不会崩溃。

丰业银行地产经济师沃伦认为，加拿大房产被高估，主要因为基本供需条件促使房价提升，而非通常与泡沫有关的投机活动;加拿大按揭及房屋公司首席经济师杜根则认为，今年下半年，预计新屋开工将减缓，到2011年趋于稳定，配合低需求量，更能消除泡沫恐慌。

从过去两、三个月多伦多的房产情况看，虽然房屋成交量减少很多，显示市场冷却了，但房价却没有降，这就证明需求没有明显降低，也并没有大量存房囤积的情况。从各项数据分析来看，多伦多的房市相对稳定，房价或许会轻微下跌，但绝不会有明显的下跌。